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2021-07-05 08:25:40

Consigli su una casa da acquistare


Buongiorno a tutti,
vi espongo il mio problema.
Io e il mio fidanzato stiamo valutando l'acquisto di un immobile da ristrutturare interamente sfruttando possibilmente il bonus 110%.
La casa è una costruzione anni '70, al piano terreno ci sono un box auto, uno studio, un salotto/taverna e un bagno, al primo piano la cucina, le camere da letto e un altro studio.

L'altezza del soffitto del primo piano purtroppo è di 2.45 ( ho scoperto che l'altezza minima di un locale per essere abitabile è di 2,70), la proprietaria però sostiene di aver già sistemato questo aspetto.

Come è possibile sanare questa situazione?
È possibile mettere nel compromesso di acquisto una clausola che vincoli l'acquisto alla verifica di ipoteche/ difformità edilizie come l'altezza del soffitto?
La casa mi piace molto e prima di rinunciare del tutto vorrei vedere se ci sono delle strade percorribili.
L'agenzia immobiliare dovrebbe fare da garante a tutela delle parti interessate?

Grazie
  • jovis
    Jovis Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 30 Giugno 2021, alle ore 10:35
    Bà secondo me ci vuole un tecnico che naviga nel cartaceo esperto in applicazioni di leggi x risanare e accatastare nuovamente l'immobile, magari visto il problema dell'altezza ridotta del primo piano, valutare l'altezza dei piano terreno quanto è? magari si può recuperare, ma l'intervento sarebbe pesantuccio dato che oltre al rifacimento del solaio dovresti scavare e recuperare quota x il piano terra aumentando il volume(in tal caso non verrebbe calcolato) scavando altro terreno ottenendo l'altezza minima x l'abitabilità anche per la parte del piano interrato adibito a box auto, studio, salotto taverna e bagno.Cmq è una mia lugubrazione chissà se è realizzabile, ma in Agenzia un Geometra potrebbe essere disponibile ad affrontare la tua situazione x chiarti le Idee.:-))

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 30 Giugno 2021, alle ore 18:52
    Buongiorno Chiara. Da quanto Lei descrive, a mio avviso difficilmente il Notaio permetterebbe di rogare il contratto, in ragione delle difformità. Non vedo come sia sanabile l'altezza, a meno che il primo piano sia privo di abitabilità/agibilità, e non sia adibito a permanenza di persone, e l'immobile non sia venduto con queste caratteristiche.

  • chiara cirimbelli
    Chiara cirimbelli Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 30 Giugno 2021, alle ore 22:05
    Buongiorno a tutti,intanto grazie mille per i vostri interventi. Ho scoperto che il pian terreno che è arredato come se fosse uno spazio abitabile ( ricordo divani, la possibilità di un caminetto, uno studio, un bagno) è considerato dal catasto come cantina. E' posssibile cambiare la destinazione d'uso? Effettivamente una persona può disporre di una cantina di 100 mq e poi utilizzzare questo spazio come meglio desidera? Ci potrebbero essere degli inconvenienti per realizzare (es. riscaldamento a pavimento) degli interventi di efficentamento energetico in questo spazio dato che è una cantina sfruttando il bonus 110?

  • chiara cirimbelli
    Chiara cirimbelli Ricerca discussioni per utente Jovis
    Mercoledì 30 Giugno 2021, alle ore 22:07
    Bà secondo me ci vuole un tecnico che naviga nel cartaceo esperto in applicazioni di leggi x risanare e accatastare nuovamente l'immobile, magari visto il problema dell'altezza ridotta del primo piano, valutare l'altezza dei piano terreno quanto è? magari si può recuperare, ma l'intervento sarebbe pesantuccio dato che oltre al rifacimento del solaio dovresti scavare e recuperare quota x il piano terra aumentando il volume(in tal caso non verrebbe calcolato) scavando altro terreno ottenendo l'altezza minima x l'abitabilità anche per la parte del piano interrato adibito a box auto, studio, salotto taverna e bagno.Cmq è una mia lugubrazione chissà se è realizzabile, ma in Agenzia un Geometra potrebbe essere disponibile ad affrontare la tua situazione x chiarti le Idee.:-))
    La casa è costituita da studio, cucina, camera da letto e bagno ( primo piano, con scala esterna) e una teorica cantina ora arredata in modo diverso a pian terreno. Il soffitto di 2,45 riguarda il pian terreno

  • jovis
    Jovis Ricerca discussioni per utente Chiara cirimbelli
    Giovedì 1 Luglio 2021, alle ore 09:38
    la casa è costituita da studio, cucina, camera da letto e bagno ( primo piano, con scala esterna) e una teorica cantina ora arredata in modo diverso a pian terreno. Il soffitto di 2,45 riguarda il pian terreno
    Personalmente non trascurerei l'eventualià di realizzare una scala interna

  • chiara cirimbelli
    Chiara cirimbelli Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 1 Luglio 2021, alle ore 16:03
    Ciao, c'è già una scala interna a chiocciola, io invece vorrei una scala normale più funzionale a mio parere :D

  • jovis
    Jovis Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 1 Luglio 2021, alle ore 18:01
    Allora puoi pensare di realizzare una di quelle prefabbricate, sicuramente troverai quella che fa x te!

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 1 Luglio 2021, alle ore 19:06
    Se l'acquisto appare particolarmente conveniente, ci si può ragionare. Comunque, inserire nel preliminare (lo scrivo da avvocato) una clausola sull'obbligo d'eliminare eventuali difformità ha senso, considerato che allo stato attuale non si potrebbe rogare l'atto, solo imponendo un termine.

  • chiara cirimbelli
    Chiara cirimbelli Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 1 Luglio 2021, alle ore 20:17
    Ma di fronte ad un progetto di sanatoria presentato negli anni '80 e con le modifiche nella planimetria ( negli anni '80 un locale era identificato come " lavanderia" ed ora nello stato attuale nella planimetria risulta " camera da letto")....come ci si deve comportare?
    Il Comune è tenuto a presentare al proprietario un documento che attesti che sono accettate le modifiche? :D E se non c'è questo documento di risposta, si può chiedere oggi oppure vale il silenzio/assenso ( il comune non risponde quindi sono valide le modifiche)?
    Ma tutto questo percorso di verifica prima di prendere in carico una casa non viene portato a termine? Intendo dalle agenzie.Se per favore Nabor dato che sei un avvocato mi puoi dare risposta :)



  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 2 Luglio 2021, alle ore 15:59
    Gent.ma Chiara, il silenzio assenso è il ''meccanismo'' che disciplina l'assenso della P.A. per buona parte dei procedimenti amministrativi, non solo quelli edilizi. Ora, nel caso specifico, se parliamo d'una sanatoria degli anni '80, ossia ben antecedente al DPR 380/2001, si tratta di capire cosa era stato presentato, da chi, e con quali elaborati progettuali. Prima di formulare proposte d'acquisto, quindi, farei esaminare il fascicolo edilizio (immagino che il promittente venditore ne sia in possesso) ad un professionista tecnico. Queste verifiche vanno eseguite prima dell'acquisto, ma, in realtà, chi propone di vendere dovrebbe averle preventivamente approfondite, direttamente o tramite l'agenzia intermediaria.

  • jovis
    Jovis Ricerca discussioni per utente Nabor
    Lunedì 5 Luglio 2021, alle ore 08:25
    Gent.ma Chiara, il silenzio assenso è il ''meccanismo'' che disciplina l'assenso della P.A. per buona parte dei procedimenti amministrativi, non solo quelli edilizi. Ora, nel caso specifico, se parliamo d'una sanatoria degli anni '80, ossia ben antecedente al DPR 380/2001, si tratta di capire cosa era stato presentato, da chi, e con quali elaborati progettuali. Prima di formulare proposte d'acquisto, quindi, farei esaminare il fascicolo edilizio (immagino che il promittente venditore ne sia in possesso) ad un professionista tecnico. Queste verifiche vanno eseguite prima dell'acquisto, ma, in realtà, chi propone di vendere dovrebbe averle preventivamente approfondite, direttamente o tramite l'agenzia intermediaria.
    Hai ragione e condivido, ma torniamo sull'argomento informazione e chiarezza da parte delle "agenzie".

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