Chi è inadempiente? io o loro?!?

La variazione proposta dai venditori è adesso, nella forma, accettabile.

Bisogna vedere se per te lo è nella sostanza.

In caso di disaccordo tu puoi far valere la ragione del ritardo nella consegna come valida per la tua rinuncia.

Loro potranno sostenere che la tua non è una ragione valida per recedere dal contratto o perlomento non rappresenta ragione valida per togliere il diritto alla provigione e al trattenimento di caparra.

secondo me faresti bene adesso ad accettare, se la casa ti va bene e il ritardo non ti è insopportabile.. al limite puoi proporre che se ti consegnano l'immobile per aprile tu paghi il prezzo pattuito se lo consegnano più tardi tu gli paghi 1000 euro in meno al mese di ritardo fino a un massimo di ritardo di 6 mesi, dopodiche, se non vengono presentate ragioni valide che dimostrino che il ritardo non è imputabile all'impresa il contratto si risolve e ti verranno restituite le somme, con interessi legali, fatto salvo il maggior danno.

Io insisterei per la caparra confirmatoria.

Chiedi al notaio.

Guarda ho provato in tutte le salse a farmi scrivere la data di aprile (o anche giugno) con la penale di 1000 euri al mese, ma non ne vogliono sentir parlare. dicono che "...tanto poi nessuno paga le penali, xk ci sono mille motivi x non pagarle...".
non so proprio come fare, questi vogliono usare il loro contratto e basta.
...che ovviamente li tutela in tutte le forme possibili.

Ecco, ovviamente oggi mi hanno chiamato, x sapere cosa avevo deciso. avendo io detto che voglio rimanere fermo sulla mia linea, ovvero che voglio un preliminare con le STESSE condizioni presenti sulla proposta, loro hanno cominciato a farmi storie. dicono che se mi tiro indietro, "...dovremo metterci d'accordo sui soldini della provvigione...".
PAZZESCO! mica mi sono tirato indietro, io! sono LORO che vogliono CAMBIARE le condizioni, inserendo clausole vessatorie, NON presenti nella proposta, già firmata da entrambi.

cosa posso fare?!?

Le penali non le hai indicate sul preliminare, per cui adesso non puoi pretendere che le accettino. Del resto loro non possono pretendere di posticipare la data del rogito.
Per non avere problemi tu devi essere adempiente a ciò che hai firmato: pretendi che sul compromesso sia scritto "...l'immobile verrà consegnato alla data dl rogito entro il 1 aprile 2007, salvo naturalmente casi di impedimento e/o forza maggiore o per atti od omissioni non imputabili alla parte venditrice".
Per l'agenzia hai firmato che pagherai la commissione alla stipula a buon fine del compromesso, o all'accettazione della proposta di acquisto da parte della parte venditrice?

Purtroppo dovete fare molta attenzione alla firma della proposta, perché poi al compromesso si formalizza semplicemente ciò che è già stato concordato.

Forse la cosa migliore è che tu senta un parere legale: probabilmente con una telefonata il legale ti risolve tutto.

...Per l'agenzia hai firmato che pagherai la commissione alla stipula a buon fine del compromesso, o all'accettazione della proposta di acquisto da parte della parte venditrice?...

c'è scritto che pagherò la provvigione alla data del preliminare, ma qs mi va bene, solo che voglio che nel preliminare sia scritto ESATTAMENTE come nella promessa.
tu dici che devo fare scrivere: "...l'immobile verrà consegnato alla data dl rogito entro il 1 aprile 2007, salvo naturalmente casi di impedimento e/o forza maggiore o per atti od omissioni non imputabili alla parte venditrice".
ma questa dicitura è meglio di quella proposta da loro all'inizio, ovvero con l'aggiunta di INDICATIVAMENTE? scusa, ma se mettono "salvo naturalmente BLABLABLA..." nn avranno sempre un appiglio, trovando una scusa nn imputabile a loro?

nn sarebbe meglio fare scrivere "alla data dl rogito entro il 1 aprile 2007" E BASTA, come nella promessa?

ciao,
grazie,
ale

La condizione è accettabile e lecita.
Chiaro che dovranno provare che l'eventuale ritardo non è imputabile a loro

URGENTE!

mi è venuto un ulteriore dubbio: sulla proposta c'è scritto che faremo il preliminare entro l' 1 ottobre 2006 (cioè ultimo g utile domani - venerdì 29, visto che l'1 ott è domenica).
oggi chiedo di vederci domani x discuterne e mi dicono che domani "il titolare nn è in sede", quindi ci vediamo lunedì 2 ottobre.
NON E' CHE LUNEDI' MI DICONO CHE SONO INADEMPIENTE XK NN ABBIAMO FATTO IL PRELIMINARE e mi chiedono di "metterci d'accordo per i soldini, visto che mi sono ritirato"?!?
il mio probl è che nn ho niente di scritto, che dimostri le loro condizioni variate, visto che nn mi hanno dato una copia del preliminare che mi proponevano.

pensavo di mandare domani un fax, in cui spiego che, viste le condizioni VARIATE RISPETTO LA PROPOSTA D'ACQUISTO, mi rifiuto di firmare il preliminare e, visto che domani "il titolare nn è in sede", quindi nn possiamo parlare entro il termine del 1 ottobre, mi riservo, come da accordi telefonici, a discuterne la settimana prossima.

pensate che potrà tutelarmi, nel caso loro vogliano pretendere la penale x mia inadempienza? così risulta scritto xk nn ho voluto firmare, no?!?

o forse è meglio una raccomandata a/r?!?

poi domani volevo passare a farmi dare una fotocopia del preliminare così come me lo proponevano, cioè con la dicitura "indicativamente, blablabla..."

grazie!
ciao,
ale

Ciao!

avrei bisogno ancora dei vs consigli.
lunedì ho nuovamente appuntamento in agenzia, x decidere cosa fare del ns contratto preliminare.
loro mi hanno detto che l'ultima offerta è "15 luglio, salvo problemi e/o forza maggiore".
però a qs punto mi sembra che abbiamo spostato ancora più a loro favore, nel senso che, oltre a mettere 15 luglio, invece di 1 aprile, hanno mantenuto "salvo problemi...".
io intendevo 15 luglio, senza MA e SE.
cmq lunedì ci troveremo e dobbiamo prendere una decisione. volevo avere un vs consiglio su qs: ho scritto alla ADUC e mi hanno detto:

"Le consigliamo di chiarire, in sede di compromesso, la sua posizione chiedendo una data certa e rifiutandosi di sottoscrivere una clausola cosi' generica. Se proprio non volessero venirle incontro o volessero ritardare eccessivamente la consegna potra' rifiutarsi di sottoscrivere la nuova clausola pretendendo che venga ripetuta quella gia' sottoscritta. A quel punto potrebbe mettere in mora la controparte (inviando copia per consocenza all'agenzia), intimandogli di sottoscrivere il compromesso nel rispetto di quanto concordato. Ulteriori passi, intimazione di inadempienza compresa, andranno decisi a seconda di cosa accadra' e di quali saranno
le reazioni della controparte, magari con l'aiuto di un legale."

nn vorrei arrivare a tanto, ma, visto che sarò cmq costreto a pagare la provvigione all'agenzia (mi sono accorto ieri che sulla promessa c'è scritto che pagherò la provv all'accettazione della proposta, quindi anche in caso che nn si faccia il preliminare... le pensano proprio tutte, eh?!?), almeno voglio avere la data di consegna come da proposta.

vorrei sapere come si compila correttamente una lettera di messa in mora e cosa comporterebbe tutto ciò, a livello di spese legali. secondo voi risolverei otterrei qualcosa, oppure mi incasino ancora di più?

ciao,
grazie,
ale

Dipende da cosa intendi con "costi ulteriori".

La situazione dovresti valutarla analizzando vari aspetti:

1) la ditta costruttrice risulta seria?

2) Lavora subappaltando ad altre ditte?

3) Quanto influirebbe un ritardo di qualche mese sulle mie finanze?

Potresti anche provare a dire: " va bene, mettiamo 15 Luglio ma come termine ultimo al di l del quale io avro facolta di rinunciare all'affare dietro vostra IMMEDIATA restituzione delle somme versate. In cambio io rinuncero a chiedere danni e esecuzione dell'atto (solo se decido di recedere)"

considera che non far valere i tuoi diritti in questa sede vuol dire con molta probabilita andare incontro a costi maggiori.

...Potresti anche provare a dire: " va bene, mettiamo 15 Luglio ma come termine ultimo al di l del quale io avro facolta di rinunciare all'affare dietro vostra IMMEDIATA restituzione delle somme versate. In cambio io rinuncero a chiedere danni e esecuzione dell'atto (solo se decido di recedere)"

considera che non far valere i tuoi diritti in questa sede vuol dire con molta probabilita andare incontro a costi maggiori.

grazie della dritta, oris, la tua soluzione mi sembra ottima. nel senso che se a luglio mi rendo conto che sono ancora in alto mare, allora sono libero.
però la vedo dura fargliela accettare, visto che sono stratestardi e sembrano nn voler cedere...
in tal caso resterebbe sempre il probl di dover pagare la provvigione.

a tal proposito, oggi mi hanno parlato di una legge che stabilisce che la mediazione delle agenzie si considera conclusa all'atto della firma del rogito, o, al massimo, alla firma del preliminare, in quanto la proposta nn risulta esere un contratto vero e proprio.
devo ancora trovare qc di scritto a riguardo, ma se fosse vero, allora, in caso nn facessimo il preliminare, la mediazione nn sarebbe conclusa e io nn dovrei pagare la provvigione, giusto?

grazie,
ciao,
ale

Ci sono molte sentenze al riguardo.

Io sostengo DA SEMPRE questa cosa, infatti nella proposta di acquisto ho inserito nei miei moduli la caparra penitenziale, a rappresentare il corrispettivo del recesso, proprio per la natura unilaterale della proposta irrevocabile (1329 c.c.), che NON e un compromesso e mai lo sara.

(scusa la mancanza di accenti ma il mio Powerbook e americano e a volte firefox non prende gli accenti..)

Si riscuote la mediazione al compromesso o al rogito.

Non credo che si possa definire chiuso un affare appena uno accetta un proposta di acquisto, visto tutto quello che accade dopo...(controlli, riaggiustamenti, accordi, discussioni, aggiustatine, arrabbiature e chi + ne ha..)

So che molte volte, in caso di non conclusione dell'affare, le agenzie che avevano solo la proposta firmata non hanno riscosso, perdendo capra e cavoli (spese legali).

Consiglio caldamente l'assistenza di un tecnico.

Comprare casa e un passo importante e bisogna non badare a spese in fatto di prudenza, quindi:

Prendere un tecnico, indipendente dalle agenzie, che ci segua.

Doppio post per lag, sorry...

Grazie oris!
dimostri sempre molta onestà e professionalità.

quando parli di un tecnico che ci segua, cosa intendi?

grazie,
ale

Il tecnico intendo un geometra che esegua i controlli e ti consigli.

Cosi ai consigli dell'agente sommi quelli del geometra e quelli del notaio... si puo sbagliare lo stesso ma almeno e piu difficile

Ok, grazie.

tra l'altro ho scopertouna cosa: l'agenzia dovrebbe fare appunto da MEDIAZIONE e a tal fine gli servirebbe giustamente la caratteristica di IMPARZIALITA' tra parte acquirente e venditrice.

ci può essere, secondo voi, imparzialità nel nostro caso, in cui la parte venditrice è il PAPA' del titolare dell'agenzia?!?
secondo me no, infatti l'agenzia spinge a tuti i costi x farci accettare le condizioni del venditore (il PAPA', appunto...) anche con la scusa che ormai dobbiamo pagargli x forza la provvigione o cmq la perdita di tempo...

boh... domani vedremo...

ciao,
ale

Credo che in questo caso, se erano eticamente corretti, non ti dovevano far pagare la mediazione.

Conosco dei casi nei quali chi ha resistito ha riavuto i suoi soldi.

Basta riuscire a dimostrare che non cè stata imparzialità di trattamento dovuta al conflitto di interessi e la mediazione non si paga o si ottiene indietro, insieme alle scuse e ai danni.

Inoltre ho letto che dovrebbe essere la parte venditrice a mandarmi il telegramma x l'accettazione della proposta, mentre a me è arrivato il telegramma DALL'AGENZIA...

nn so... se stasera nn vogliono accettare la data indicata nella proposta, io a qs punto mi tiro indietro e pretendo la restituzione dei soldi.
nn mi fido più di loro...

PS: dulcis in fundo, ho scoperto che le date di consegna e del rogito, nella proposta di acquisto, sono scritte sbagliate... aprile 2006 invece di 2007!!!
in pratica dovrei già avere la casa!
cosa succede in tal caso?!?

Beh devo dirti che la cossa fa incavolare parecchio.
la stessa cosa è successa più o meno anche a me.
sul compromesso e sul preliminare (firmato anche dalla parte venditrice) c'era scritto: il rogito avverrà ENTRO e NON OLTRE la data "X" e quindi la consegna dell'immobile avverrà ENTRO e NON OLTRE dieci giorni dopo il rogito.
bene, loro volevano ritardare il rogito di 3 o 4 mesi dalla data "X" scritta su ben due documenti, firmati anche da loro.
hanno ritardato di ben 3 mesi il rogito, perché il notaio (scelto da loro) ha impiegato 3 mesi per fare una cancellazioncina di un'ipotechina. roba da pazzi!
sai cosa hanno fatto? son andati LORO per vie legali , adducendo che noi non abbiamo adempiuto al contratto secondo cui dovevamo fare il rogito e dargli tutti i soldini entro la data "x". ma se non potevamo rogitare!
puoi ed è nel tuo diritto chiedere la penale, magari 1000 euro al mese o anche più, ma solo dal momento in cui rogiti e l'appartamento diventa tuo!non possono rifiutare, o ti pagano la penale a mo' di affitto o smammano

Beh sai com'è...
nel nostro caso la venditrice dell'appartamento è risultata essere l'amante del titolare dell'agenzia!
che fregatura, chiamavamo a tutte le ore possibili l'agente immobiliare sul cellulare e puntualmente rispondeva lei.
poi abbiamo anche scoperto che il titolare dell'agenzia era tutto impasticcato, aveva continui sbalzi d'umore:un attimo eravamo cari carini caretti, un attimo dopo eravamo dei cazzoni. boh.
il papà del titolare dell'agenzia è un'altra cosa per fortuna.
e poi puoi ritenerti fortunato, almeno hai l'esclusiva sull'appartamento

...
Potresti anche provare a dire: " va bene, mettiamo 15 Luglio ma come termine ultimo al di l del quale io avro facolta di rinunciare all'affare dietro vostra IMMEDIATA restituzione delle somme versate. In cambio io rinuncero a chiedere danni e esecuzione dell'atto (solo se decido di recedere)"
...

oris, potresti per favore indicarmi un esempio di dicitura corretta, da inserire nella promessa, per mettere una clausola del genere?

grazie,
ciao,
ale