Agibilità edifici ante 67 e problematiche con il comune

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Agibilità edifici ante 67 e problematiche con il comune

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09 Marzo 2011 ore 10:54 10

Buongiorno, desidererei avere un consulto sulla situazione in cui mi sono venuta a ritrovare. Ho acquistato casa ritrovandomi in una situazione abbastanza roccambolesca fatta di ritardi, mancanza di comunicazioni e di alcune verifiche, tant'è che assieme alla rogito( in forma cautelativa) ho fatto sottoscrivere alla parte venditrice una scrittura privata nel quale afferma che sull'immobile insistono lievi abusi, che gli impianti non sono a norma e che per ogni possibile problema riguardante l'agibilità si sarebbero fatto totale carico ( dai permessi comunali, oneri sanzionatori e tutte le opere necessarie per l'abitabilità).

Il notaio si è limitato ad affermare che urbanisticamente non ha fatto verifiche e che l'immobile è ante 1 settembre 1967 e nel rogito ha dichiarato che tutto è a norma. L'agenzia non ha mai fatto controlli e i proprietari garantivano l'abitabilità dato che a loro volta hanno comprato senza problemi ( ad oggi credo abbiano fornito una dichiarazione non propriamente veritiera e che sapessero che l'immobile ha dei problemi).

Morale: andando in comune a chiedere informazioni sull'abitabilità e per la presentazione di una DIA, il comune ha affermatocon che devo dimostrare che l'immobile abbia l'abitabilità e che non risultano atti inerenti il fabbricato che ne attesti il titolo abitativo. Soprattutto per la parte di casa ( l'intera zona giorno) di circa 40 mq che ha un'altezza di 2,45m che a loro dire non può essere considerata abitabile visto la mancanza del requisito dell'altezza nonostante la costruzione ante 1 settembre 1967. Mi chiedono di aprire pratica di cambio di destinazione d'uso, pagare gli oneri di urbanizzazione e costo di costruzione.
Ora mi domando:
- il comune ha facoltà di chiedermi questo nonostante l'edificio sia ante 1 settembre 1967 ( edificio circa del 1930)?
- rispetto alla parte venditrice e alla scrittura privata ( ho scoperto che erano a conoscenza delle problematiche) quali diritti ho e cosa posso pretendere?
-rispetto al notaio posso avanzare pretese?

Ringraziando anticipatamente,saluto

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Answer 1

Nabor Ricerca discussioni per utente

Mercoledì 9 Marzo 2011, alle ore 14:48

Buongiorno Signora, il Suo è un caso interessante, ma piuttosto frequente.
Per quanto concerne il Notaio, non ritengo ravvisabili profili di responsabilità, in quanto l'immobile può circolare anche in difetto d'agibilità/abitabilità, a meno che non sia stato omesso di verificare il titolo edilizio (ossia l'esistenza di concessione edilizia, permesso di costruire o D.I.A.)
Il Comune parrebbe essere nel giusto, per quanto si dovrebbero esaminare anche i regolamenti locali, ma l'altezza dei locali è quella da Lei descritta...
La posizione della parte venditrice e dell'intermediario si prospetta più critica, e più favorevole a Lei, in quanto la mancanza di agibilità/abitabilità va dichiarata in fase di trattative, andando ad incicidere sulle qualità del bene promesso in vendita.

Answer 2

Bgaro Ricerca discussioni per utente

Giovedì 10 Marzo 2011, alle ore 08:36

Ringrazio per la tempestiva risposta.
Per fortuna ho fatto sottoscrivere e preteso la scrittura privata altrimenti mi ritroverei in una situazione seria che potrebbe trascinarsi per anni. Non che quella l'attuale sia meno problematica nel caso i vecchi proprietari si impuntassero e non volessero pagare i lavori, vorrei evitare di andare in causa.
Come mi consiglierebbe di agire: registro la scrittura privata e pretendo una riduzione forfettaria del prezzo? In tal caso il pagamento deve risultare in qualche maniera in atti o trovar una giustificazione legale?
Oppure: sempre in forma scritta lascio a loro e ad un loro tecnico di fiducia l'onere e la realizzazione di tutte le opere prestabilendo una data ultima di ultimazione lavoro?

Nel caso potrei chiedere i danni anche all'agenzia dato che ha anche lei ammesso che ha provato a chiedere documenti in comune ma vedendo i tempi lunghi non risposta si è fidata della parola dei proprietari? Sono incredula per la mancanza di responsabilità da parte dei notai.

Situazioni del genere si possono eventualmente risolvere dal giudice di pace essendoci una scrittura privata sottoscritta?

Mi scuso per la miriade di domande e dubbi.

Saluti

Answer 3

Nabor Ricerca discussioni per utente

Giovedì 10 Marzo 2011, alle ore 18:13

Buongiorno, la competenza è del Tribunale, vista la fattispecie. Io chiederei, per prima cosa, che risolvano il 'problema' (chiamiamolo così) entro un termine perentorio, diffidando allo scopo anche l'agenzia intermediaria.

Answer 4

Bgaro Ricerca discussioni per utente

Venerdì 11 Marzo 2011, alle ore 07:35

Ringrazio per la gentilezza e le celeri risposte.

Buona giornata

Answer 5

Lollolalla Ricerca discussioni per utente

Venerdì 11 Marzo 2011, alle ore 14:35

Nella legge 5849 del 22/12/1888 si è introdotto il concetto di salubrità degli edifici e a la necessità del rilascio dell'autorizzazione del sindaco prima di poter abitare un immobile. Nel regio decreto 1265 del 1934 è stata resa obbligatoria l'autorizzazione del podestà per l'agibilità. Nel 1942 è stata introdotta la prima legge urbanistica (1150) vera e propria con l'obbligatorietà delle licenze edilizie, anche se non al di fuori dei centri abitati (ovviamente, i centri di allora). Per questo, in realtà, qualcosa in Comune dovrebbe esserci. Poi ovviamente qualche Comune aveva già il proprio regolamento edilizio, per cui le cose potevano essere diverse. Quindi per essere in regola un immobile se era nel CENTRO ABITATO deve avere comunque la Licenza Edilizia (a meno che non sia ante 1942) e l'agibilità (a meno che non sia ante 1934). Se era fuori dal CENTRO ABITATO deve avere solo l'agibilità (a meno che non sia ante 1934). Nel tuo caso, quindi, l'immobile dovrebbe avere solo l'autorizzazione del sindaco. Il fatto che sia ante '67 poco importa, perché potrebbe essere abusivo (ad es. se costruito in centro abitato di allora) o conforme (ad es. se costruito fuori dal centro abitato di allora per cui non era richiesto permesso di costruire). Se fosse abusivo, avreste dovuto condonarlo nell'85 (allora si condonava tutto: avresti potuto condonare ad abitabile un immobile alto 1 metro!) o successivamente negli altri condoni. Se fosse conforme, il condono non era necessario. In più bisogna vedere anche i regolamenti edilizi comunali di quando è stato costruito l'immobile. Prova ad andare in Comune con una dichiarazione che l'immobile è ante 1934. Poi però bisogna vedere se non sono stati fatti abusi successivamente: se ad es. c'è una parte in cemento armato, è dura dire che è ante 1934 o ante 1967. Ecco, questi abusi sarebbero dovuti essere sanati con i vari condoni.

Answer 6

Nabor Ricerca discussioni per utente

Venerdì 11 Marzo 2011, alle ore 15:38

Grazie Lalla del prezioso intervento. Puntualizzo un aspetto, ossia che un immobile può essere in possesso di regolare titolo edilizio, ma privo d'agibilità, il che non inficia la circolazione, ma incide sul rapporto contrattuale.

Answer 7

Bgaro Ricerca discussioni per utente

Venerdì 18 Marzo 2011, alle ore 13:29

Ho avviato una ricerca catastale e una visura ipotecarie trentennale per poter risalire ai nominativi dei precedenti proprietari e così ricostruire gli atti comunali per verificare il titolo abilitativo sull'immobile ed anche la sua destinazione funzionale.
Alla fin fine ho scoperto che, contrariamente a quanto riportato nel mio atto notarile, ho compravenduto un deposito/rustico che non è nemmeno un ante 1 settembre 1967.
Esistono negli atti del comune delle richieste del 1975 circa dove i proprietari richiedono per ben tre volte un cambio di destinazione d'uso per adibire "il rustico" ad abitazione. Richiesta respinta ben tre volte. Non ci sono agli atti richieste di condono, sanatorie o altre pratiche.
Ergo nel 1975 era un rustico è così è tutt'ora!
E' logico pensare che i vecchissimi proprietari abbiano fatto un abuso e siano riusciti a venderla operando una sola variazione catastale (per come appare al catasto urbano) e da questa situazione risalente agli anni 75 circa si è trascinata sino ad adesso
attraverso atti notarili falsi ( tutti dichiarano un catasto abitabile e dal 1988 si dichiara ante 67 quando in realtà non lo è).
a questo punto anche il notaio credo sia citabile, non solo l'agenzia ed i proprietari.
A me è bastato un colloquio di 5 minuti con l'ufficio tecnico comunale per apprendere le problematiche, addirittura l'architetto mi ha disegnato la mia casa dicendo che erano venuti a chiedere informazioni sull'immobile...
Tento una transazione con i vecchi proprietari.
faccio però una ulteriore domanda: se dovessi annullare l'atto come dovrei procedere? quanto tempo e cosa posso richiedere?

grazie

Answer 8

Nabor Ricerca discussioni per utente

Venerdì 18 Marzo 2011, alle ore 17:01

Complimenti per la ricerca, in primo luogo. Ho qualche perplessità sull'effettiva responsabilità del Notaio, mentre per gli altri appare palese. L'azione d'annullamento del contratto, disciplinata dall'art. 1441 del Codice Civile, si prescrive in cinque anni dalla conclusione del contratto o dalla data di scoperta del dolo. Per quanto concerne il profilo penale, una denuncia/querela per truffa aggravata può farsi decorrere dalla scoperta del raggiro.

Answer 9

Bgaro Ricerca discussioni per utente

Domenica 20 Marzo 2011, alle ore 17:59

In altre parole significherebbe per me: prendere un avvocato che annulli l'atto e chieda i danni, aspettando minimo 2 anni prima di aver un riscontro.
Se annullo l'atto cosa comporta rispetto al mutuo che ho acceso: lo continuo a pagare e aspetto che mi rinfondano a causa conclusa i vecchi proprietari?
Posso a questo punto chiedere anche il rimborso di tutte le spese da me sostenute come l'agenzia, il notaio ed in costo delle ricerche da me effettuate?

Spero che abbiano un'illuminazione e si decidano a pagare le opere, che tra l'altro a loro costerebbe di meno...

Grazie infinite per la consulenza, mi da informazioni molto utili da poter snocciolare, previo approfondimento, durante gli incontri con i vecchi proprietari.

Answer 10

Nabor Ricerca discussioni per utente

Domenica 20 Marzo 2011, alle ore 20:13

I danni andrebbero imputati alla controparte, sulla tempistica dell'azione civile, fosse anche finalizzata ad ottenere una riduzione del corrispettivo, è bene essere realisti, e considerare anche l'altrui solvibilità. Non è escluso che si possa definire il tutto stragiudizialmente, ovvio.