Acquistare casa è difficile, ma anche vendere non è facile!

Sono un piccolo imprenditore e possiedo un terreno edificabile in cui nel corso del 2007 intendo realizzare un edificio composto da 8 appartamenti, ad oggi ho proceduto alla redazione del progetto dell'immobile e alla sua presentazione al comune e sono in attesa della concessione edilizia che arriverà nei prossimi mesi.
Saputo di questa mia futura iniziativa immobiliare alcuni possibili compratori si sono dimostrati interessati a procedere all'acquisto sulla carta dei futuri appartamenti, non avendo però ancora ottenuto la concessione edilizia e non potendo quindi garantire la precisa consistenza degli appartamenti mi pare prematuro procedere alla stipula del compromesso di vendita, quale tipologia di contratto mi suggerireste di proporre in questo caso?

Ciao, un'ipotesi sarebbe vendere l'area, e poi stipulare un contratto di permuta, cedendo la stessa a fronte dell'obbligo di costruire. Non vedo percorribile redigere un preliminare di compravendita in difetto di titolo edilizio, non è di per sè illecito, ma è troppo rischioso...

Ciao, un'ipotesi sarebbe vendere l'area, e poi stipulare un contratto di permuta, cedendo la stessa a fronte dell'obbligo di costruire. Non vedo percorribile redigere un preliminare di compravendita in difetto di titolo edilizio, non è di per sè illecito, ma è troppo rischioso...

non hai centrato la questione ma sicuramente è perché non mi sono spiegato bene io.............

io sono un piccolo imprenditore edile, acquisto aree edificabili per poi costruirci appartamenti e rivenderli........ con la fame di alloggi che c'è ho sempre più o meno venduto sulla carta a cantiere in corso di costruzione stipulando regolari compromessi di vendita controllati dai miei legali e dai notai da cui in genere mi servo e alla conclusione dei lavori di costruzione ho proceduto ai rogiti notarili senza alcun problema................

In questo caso però sto iniziando ad avere alcune richieste per acquistare alcuni dei futuri appartamenti, che fare????

rinvio tutto al momento in cui avrò la concessione edilizia rischiando di perdere dei possibili compratori???? ma sono loro per primi che vogliono fissare il prezzo e vogliono poter scegliere per primi!!!!! è un problemaccio

Non hai pensato ad una "scrittura privata" regolarmete registrata in conservatoria?

La stessa sarebbe condizionata al buon fine delle pratiche burocratiche in corso.

Purtroppo anche questa ha il suo costo.
Perché non ti informi presso il tuo notaio?

Lo strumento della permuta, da me suggerito in prima battuta, servirebbe a definire in modo alternativo lo schema negoziale: solo che occorrono due diversi passaggi contrattuali. L'ipotesi della scrittura privata, suggerita da condominiale, è realizzabile, ma mi sembra difficile imporre il versamento di un corrispettivo a fronte di una condizione sottoposta a 'factum principis'...ossia l'approvazione da parte del Comune competente.

Non hai pensato ad una "scrittura privata" regolarmete registrata in conservatoria?

La stessa sarebbe condizionata al buon fine delle pratiche burocratiche in corso.

Purtroppo anche questa ha il suo costo.
Perché non ti informi presso il tuo notaio?

penso anche io a qualcosa del genere, una specie di accordo di intenti tra le parti che a fronte di una cifra modesta da ricevere dal compratrore consenta a lui di avere una specie di prima scelta su un appartamento tra quelli presentati in progetto e nello stesso modo di fissare un prezzo per quell'appartamento.........

se poi il progetto venisse approvato questa scrittura potrebbe riscriversi come un compromesso vero e proprio, in caso contrario restituirei la cifra precedentemente ricevuta............... qualcosa del genere

Lo strumento della permuta, da me suggerito in prima battuta, servirebbe a definire in modo alternativo lo schema negoziale: solo che occorrono due diversi passaggi contrattuali. L'ipotesi della scrittura privata, suggerita da condominiale, è realizzabile, ma mi sembra difficile imporre il versamento di un corrispettivo a fronte di una condizione sottoposta a 'factum principis'...ossia l'approvazione da parte del Comune competente.

nabor, non ti seguo........... come posso dare in permuta un mio terreno a uno che vuole semplicemente comprarsi un appartamento tra 18 mesi circa????? e se avessi ad esempio tre compratori che dovrei fare, dare in permuta lo stesso terreno a tre compratori????? e loro cosa dovrebbero darmi come corrispettivo di questa permuta???? in genere uno permuta una cosa per un'altra, in questo caso io do una cosa (il terreno) in cambio di cosa????

Parliamo, in sostanza, di una scrittura privata tra le parti, avente effetto obbligatorio, con cui si conferisce una sorta di 'prelazione' per il futuro contratto preliminare, da stipularsi qualora si realizzi la condizione dell'ottenimento del titolo edilizio

Parliamo, in sostanza, di una scrittura privata tra le parti, avente effetto obbligatorio, con cui si conferisce una sorta di 'prelazione' per il futuro contratto preliminare, da stipularsi qualora si realizzi la condizione dell'ottenimento del titolo edilizio

esatto!!!!!!!! qualche cosa del genere!!!!!!!!!! sembra una cosa fattibile????

La cosa migliore è un compromesso sottoposto a condizione sospensiva (ottenimento dei permessi entro la data del..) con versamento di caparra confirmatoria, in questo caso un pò ridotta rispetto al solito, da integrare con ulteriore versamento all'ottenimento dei permessi per poi arrivare al saldo al rogito....

La soluzione prospettata da Oris è condivisibile, ma io indicherei anche un termine, altrimenti il verificarsi della condizione risulterebbe ancorato ad un'eventualità fin troppo remota...

Si Nabor, non lo avevo sottolineato troppo ma se ci fasi caso avevo messo "ottenimento entro la data..."

Grazie Oris, ho visto. Il termine dev'essere evidenziato nel pre-preliminare (accordo preliminare al preliminare), per determinare la portata dell'obbligazione assunta

Giovani siete perfetti!!!!!!!!!!!!!

ho deciso, con la consulenza dei legali, di operare proprio così, compromesso con doppia condizione sospensiva: data e ottenimento delle concessioni!!!!!

Grazie del 'giovani', a proposito...

Se il post rimarrà, ringrazio dei "giovani" pure io