Abitabilità - 39852

Salve,
Forse qualcuno mi puo' aiutare a capire...
Ho acquistato un appartamento (che di fatto e' come una casetta, poiche' non ho nessuna altra costruzione sopra e sotto di me, ma solo ai lati.)
Al piano terra c'e' un garage (a livello del terreno, ma che nella mappa e' definito come seminterrato), ed il proprietario precedente lo ha ristrutturato come mini appartamento, ed e' alto 2.38 cm.
Il primo piano, ed il secondo piano invece (nella mappa definiti pian terreno e primo piano), sono alti 3 mt e occupano la stessa superficie del garage.
1. Visto che i 2.70 mt previsti dalla legge per l'abilita' sono una media di tutti gli ambienti, se il garage fosse collegato con il primo piano con una scala a chiocciola interna, ed il primo e' gia' collegato con il secondo con lo stesso sistema, in media supereremo i 2.70 per tutta la casa. E' corretto? Sarebbe abitabile cosi'? Cosa dovrei fare per regolarizzare la situazione?
E se non lo collego con la scala a chiocciola? Cambia qualcosa?
2. in caso contrario forse dovrei vedere se riesco ad abbassare il pavimento del garage di 32cm.... corretto?
Vorrei affittare quell'appartamento, o adibirlo a bed & breakfast, ma senza la abitabilita' non se ne parla.
Ringrazio in anticipo....
Ernesto