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2015-06-03 08:54:26

Valutazione immobile - 40050


Salve a tutto il forum.
Spero di scrivere nella sezione giusta e di farmi capire.
Sto valutando di fare un'offerta per un'immobile da comprare, trattasi di una villetta a schiera con giardino.
In realtà sono due villette a schiera, gemelle costruite nel 2002, di cui una in vendita la quale vorrei acquistare.
La prima villetta, quella non in vendita, è stata pignorata e messa all'asta, fatta perizia dal tribunale è stata valutata 1150 euro al mq come valore di mercato.
Essendo la seconda, quella in vendita, gemella e costruita praticamente assieme alla prima con le solite condizioni di stato,costruita in maniera identica, posso basarmi sulla valutazione del tribunale della prima, quindi calcolando i metri quadri e applicando i 1150 euro??
p.s. ho notato che la perizia del tribunale calcola un box auto con altezza 2,50mt allo stesso valore della parte abitativa (1150 mq al 100%)
dato che la villetta che vorrei acquistare ha in dotazione un fondo adibito a box auto di circa 50mq con altezza 2,50mt e quindi non abitabile, è giusto valutare il valore dello stesso come la parte abitativa?? cioè al 100%??
Mentre i sottotetti vengono valutati al 50%
i giardini al 10%
i portici al 20%
perché i fondi non abitativi al 100%???
Spero di essere stato poco confusionario.



  • arch-ily
    Arch-ily Ricerca discussioni per utente
    Martedì 2 Giugno 2015, alle ore 08:51
    Allora, in linea di principio ritengo assolutamente corretto applicare alla villetta gemella gli stessi indici di valutazione utilizzati dall'altra perizia, in quando sono identiche le condizioni al contorno e cioè accesso all'area, contesto ambientale, esposizione, eccetera.

    Tuttavia, alcuni altri fattori, come ad esempio lo stato di conservazione (sopratutto interno) potrebbero cambiare: infatti, se la villetta pignorata è stata abitata e quella attualmente in vendita no lo stato di manutenzione potrebbe essere differente, e i relativi costi di ristrutturazione andrebbero ovviamente considerati nel calcolare il valore di mercato.

    Inoltre, non conoscendo la localizzazione dell'edificio, nè le condizioni al contorno, è difficile dire se il valore di mercato proposto è congruo oppure no.

    I coefficienti proposti (10%, 20%, eccetera) mi sembrano adeguati, ma l'unica perplessità è la quotazione del garage al 100%: tuttavia, bisogna tenere conto che un garage privato pertinenziale è oggi merce "preziosa", e che non va considerato il suo puro e semplice valore di mercato, ma il valore complementare, cioè il suo valore in quanto "completamento" di un altro bene (appunto la casa): in genere il valore complementare di un certo bene è più alto del suo valore di mercato.

    Spero di essere stata chiara ed esaustiva.

    Saluti.

  • crash3
    Crash3 Ricerca discussioni per utente
    Martedì 2 Giugno 2015, alle ore 12:14
    Grazie mille per la risposta!!

    Premetto che la villetta all'asta è al momento abitata mentre quella in vendita non piu'.
    Il propietario è unico per tutte e due le villette.

    Prima villetta: valutata 272,000 euro (messa all'asta a 217,000 al rialzo)

    appartamento 134mq
    sottotetto 75mq
    giardino-corte 402mq
    portici 22mq
    box 20,72mq

    Seconda villetta, in vendita, il propietario vuole 300.000 euro, messa in agenzia a 280.000

    appartamento 92mq
    sottoteto 75mq
    giardino-corte 202mq
    portici 10mq
    fondi 50mq

    io ho valutato 230.000 euro non tenendo presente che il sottotetto e il fondo sono al grezzo (a differenza di quella stimata che ha il sottotetto rifinito in ogni sua parte adibito a bagno e due camere da letto).

    P.S. in realta la casa ha un fondo di 100mq, ma il propietario vuole vendere meta' fondo cosa che a noi è piu' che sufficente.
    Ho fatto una valutazione giusta?

    A breve andro' con un tecnico per valutare che sia tutto in ordine.

    Ma un propietario che vuole una cifra che sia aggira sui 300.000 potra' mai accettare un'offerta sui 230.000??? (se nn vale di meno!!!)
    E visto che ha la casa pignorata non gli conviene recuperare i soldi per salvare la sua e chiudere la faccenda? Sono ignorante in questo campo e mi assalgono mille dubbi......(tipo dov'è la fregatura visto che la prima asta è fra 4 giorni e il propietario sembra non gliene frega nulla???)




  • arch-ily
    Arch-ily Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 3 Giugno 2015, alle ore 08:54
    Allora, considerando che le due villette sono identiche, e una ha il sottotetto al grezzo (mentre l'altra no), 230-240.000 mi sembra una valutazione abbastanza corretta.Tuttavia ribadisco che a mio parere bisognerebbe tenere conto anche dello stato di conservazione interno ed esterno, con particolare riguardo agli impianti (sono a norma? hanno bisogno di riparazioni?) e ad eventuali interventi di riqualificazione energetica, come ad esempio l'esecuzione di eventuali coibentazioni, l'installazione di infissi più performanti, eccetera.

    Ritengo perciò corretta la decisione di rivolgersi a un tecnico in grado di eseguire una stima dettagliata.


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