Regolarità edilizia e urabanistica di appartamento

Salve avrei bisogno di un parere, in merito ad un appartamento che vorrei acquistare. L'appartamento è stato ricavato dalla ridivisione di due appartamenti che in passato erano stati accorpati in una unica unità solo di fatto senza titolo edilizio, infatti al catasto risultano ancora due unità separate con lo stato di fatto precendente ai lavori. Ora sono stati ridivisi come erano prima solo che nella parte in vendita sono presenti due bagni e nessun vano cucina, perché al tempo era stato trasformato nel secondo bagno, inoltre non sono presenti nessun tipo di utenze, luce, acqua e gas, nessun impianto e contatori. Alla vendita l'agenzia e il proprietario lo dichiarano conforme alla regolamentazione edilizio urbanistica come uso abitazione, ma a mio parere lo stato descritto dovrebbe pregiudicare la regolarità edilizia per uso abitazione. Inoltre come è possibile al progetto di ristrutturazione con D.I.A. dichiarare uno stato di fatto nelle condizioni elencate per riportarlo ad auno stato di progetto con la presenza della cucina e delle utenze senza eventualmente incorrere in problematiche e difformità di legge insanabili e comunque fastidiose o costose. Grazie per qualunque suggerimento. Saluti Mauryem