Consulenza x frazionamento appartamento

Salve a tutti

scrivo per chiedere una consulenza x alcuni problemini che ho circa la seguente situazione:
sono proprietario di un appartamento e vorrei FRAZIONARLO, cioe'dividerlo in 2 unita'
abitative........... pero' a causa della mancanza di posti auto nel condominio (30 invece di 60)
il comune non ci permette di farlo!!!!!!

esiste pero' una possibilita', nel senso che anziche' trasformare l' appartamento in 2 unita'
abitative e' possibile dividerlo in UN APPARTAMENTO ed UN UFFICIO...... bypassando gli obblighi urbanistici (previsti dal comune)

cio' che mi chiedo e' cosa comporti nella PRATICA...in particolar modo le domande che mi e vi
pongo sono le seguenti:

1) per procedere al frazionamento e' necessario AVERE UNA DELIBERA DEL ASSEMBLEA CONDOMINIALE? oppure no? in particolare alla luce del fatto che nel REGOLAMENTO e' scritto che "le unita' immobiliari dell' edificio potranno essere destinate esclusivamente all' uso stabilito dai rogiti d' acquisto (abitazione civle, uso professionale) ogni diverso uso di esso dovra' essere consentito dall' assemblea con la maggioranza stabilita (articolo 1136 c.c.)"


2) quali e quanti COSTI (Ici, tasse,imposte ecc.) comporta avere un ex appartamento adibito ad UFFICIO?


3) nella prassi esiste la possibilita' (teorica) di dare in locazione la parte di immobile
adibito ad ufficio? sia come ufficio vero che come ufficio "virtuale" (cioe' x es. locato come
ufficio al sig.Tizio che pero' "di fatto" lo utilizza come appartamento? ed eventualmente il
relativo contratto sarebe un 4+4 oppure un 6+6? Inoltre, dando in l ocazione un immobile configurato catastalmente come UFFICIO a fini abitativi, potrei incorrere in qualche PROBLEMA LEGALE?


Grazie per l aiuto