Conformità allo stato di fatto e dichiarazione di un tecnico

Buonasera,
espongo il più chiaramente possibile la questione.
Fra 10 giorni vado a rogito per l'acquisto di un appartamento.
L'architetto il quale ho incaricato di fare il progetto di ristrutturazione ha notato che lo stato autorizzato depositato e la planimetria catastale differiscono.
La planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto, mentre lo stato autorizzato non è uguale a tale planimetria (nè allo stato di fatto).
Praticamente nello stato autorizzato compare una finestrata di 5 metri circa.
Nella planimetria (e nella realtà) ci sono 2 finestre e non più un finestrone unico.
Praticamente sembrerebbe che quando son stati fatti i lavori di divisione della finestra non siano stati comunicati i cambiamenti...
Ho letto (e l'architetto me l'ha confermato) che, per presentare il progetto di ristrutturazione, dovremmo fare una sanatoria che costa più di 200€...
Questo è l'estratto del nuovo decreto Sblocca Italia:
Nuovo art. 6 comma 77. La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4 del presente articolo, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro.
Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.7.
Il notaio mi ha detto che l'atto nel caso lo facessimo senza la sanatoria sarebbe valido dato che l'immobile viene venduto come da planimetria catastale.
Il problema secondo lui sarebbe sorto se lo stato di fatto fosse stato diverso dalla planimetria catastale ma così non è!
Mi date un consiglio su come agire?
Posso costringere l'attuale proprietario a effettuare tale regolarizzazione?
In che modo?
Grazie