Preventivi non rispettati e conflitti di interesse


Sladfive
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03 Dicembre 2015 ore 09:09 9
Mi trovo in questa strana situazione sto parlando al futuro per cose già successe nel passato e che temo si verificheranno nuovamente.
Devono essere fatti nel mio condominio.
Questi lavori erano levare delle erbe dal tetto e rimettere delle gronde, quindi lavori ordinari.
Sono stati fatti passare come straordinari.
Ma il passaggio è avvenuto praticamente per email.
Senza convocazione di nessuna assemblea.
In assemblea avevano detto che erano ordinari.
Ovviamente i lavori sono toccati tanto per cambiare alla ditta del genero di un condomino, mentre il direttore dei lavori casualmente è toccato all'uomo di fiducia dell'amministratore di condominio.
Casualmente in quanto erano stati presentati 4 preventivi, ma quello dell'uomo di fiducia dell'amministratore di condominio e quello di fiducia della ditta a cui è stato dato l'appalto andavano in direzione opposta agli altri 2 preventivi.
Insomma chiedevano metà compenso.
La maggioranza viene formata con accordi sottobanco non dimostrabili  al fine di raggiungerla e qualcuno finisce sempre per pagare di più... (io e un altro condomino).
Ora si vogliono fare questi lavori (fintamente) straordinari, per legge bisognerebbe mettere delle linee vita e dopo fare la manutenzione, ma di cui non sappiamo nulla nemmeno se sono linee vita che hanno la certificazione per i lavori straordinari... (non si precisa nulla c'è solamente scritto linee vita rotanti),  e la coibentazione.
Ma l'amministratore di condominio dice che non è vero, non serve manutenzione... e anche sulla coibentazione  non serve  in manutenzione straordinaria. 
Volevo sapere in primis se questo è un caso di conflitto di interesse e soprattutto come procedere nel caso che il preventivo, cosa probabilissima, non venga rispettato, ma vengano trovate robe rotte a piacimento...
L'amministratore è obbligato a comunicarcelo per tempo?
Oppure solo al momento in cui devo pagare?
E poi in merito all'accettazione dell'opera come devo procedere?
Nel caso mettiamo che voglio fare delle verifiche per vedere se l'iopera è stata realizzata a regola d'arta.
Grazie.
  • arch-ily
    Arch-ily Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 3 Dicembre 2015, alle ore 10:05
    Buongiorno,
    diciamo per prima cosa che in termini strettamente "condominiali" qualsiasi lavoro che esula dalla gestione ordinaria (come ad esempio cambiare le lampadine rotte, le pulizie delle parti comuni e le disinfestazioni periodiche) rientrano nell'ambito dei lavori "straordinari", anche se dal punto di vista edilizio di tratta di manutenzione ordinaria: e questo è esattamente il vostro caso.
    Successivamente, come fa a dimostrare gli "accordi sottobanco" che nemmeno lei è sicuro ci siano effettivamente stati? Nelle assemblee condominiali decide la maggioranza e se la maggioranza decide per una ditta, quella deve essere...
    "L'uomo di fiducia" dell'amministratore e la ditta del genero di uno dei condomini hanno forse lavorato male?
    Sono architetto e mi è capitato di fare alcuni piccoli lavori per il condominio dove abito, e nessuno si è lamentato...
    Spero di esserle stata utile.
    Saluti.
    rispondi citando
  • lucag1979
    Lucag1979 Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 3 Dicembre 2015, alle ore 13:57
    Concordo con Ily, la situazione che descrivi può sicuramente essere fastidiosa per te, ma da qui a dimostrare (giudizialmente) accordi sottobanco e conflitto d'interesse passa qualche differenza.
    Sul concetto di conflitto d'interesse in materia condominiale ti suggerisco questo articolo:
    https://www.lavorincasa.it/conflitto-d-interessi-condominiali/
    Per il resto, bisogna valutare caso per caso se gli interventi ordinati dall'amministratore possano essere considerati, o meno, ordinari ed eventualmente muovergli le contestazioni del caso. Tieni conto, però, che se l'assemblea, successivamente, ratifica l'operato dell'amministratore, anche se questo non ha agito nell'ambito dei suoi poteri, vede la sua posizione sanata.
    rispondi citando
  • sladfive
    Sladfive Ricerca discussioni per utente Arch-ily
    Giovedì 10 Dicembre 2015, alle ore 13:44
    Buongiorno,
    diciamo per prima cosa che in termini strettamente "condominiali" qualsiasi lavoro che esula dalla gestione ordinaria (come ad esempio cambiare le lampadine rotte, le pulizie delle parti comuni e le disinfestazioni periodiche) rientrano nell'ambito dei lavori "straordinari", anche se dal punto di vista edilizio di tratta di manutenzione ordinaria: e questo è esattamente il vostro caso.
    Successivamente, come fa a dimostrare gli "accordi sottobanco" che nemmeno lei è sicuro ci siano effettivamente stati? Nelle assemblee condominiali decide la maggioranza e se la maggioranza decide per una ditta, quella deve essere...
    "L'uomo di fiducia" dell'amministratore e la ditta del genero di uno dei condomini hanno forse lavorato male?
    Sono architetto e mi è capitato di fare alcuni piccoli lavori per il condominio dove abito, e nessuno si è lamentato...
    Spero di esserle stata utile.
    Saluti.
    Arch-ily  ,  architetto mi puo' trovare la frase dove ho scritto che non sono sicuro degli accordi sottobanco , ho scritto non dimostrabili e con dimostrabili intendo propro dire a termine di legge. Stesso discorso per il resto non mi interessa se i lavori sono fatti male o meno....e in ogni modo i precedenti sono stati fatti cmq male, mi interessava sapere sempre a termini di legge se si configurava il reato di Conflitto di Interesse.. Mi dispiace non mi è stato d'aiuto.
    rispondi citando
  • sladfive
    Sladfive Ricerca discussioni per utente Lucag1979
    Giovedì 10 Dicembre 2015, alle ore 13:47
    Concordo con Ily, la situazione che descrivi può sicuramente essere fastidiosa per te, ma da qui a dimostrare (giudizialmente) accordi sottobanco e conflitto d'interesse passa qualche differenza.
    Sul concetto di conflitto d'interesse in materia condominiale ti suggerisco questo articolo:
    https://www.lavorincasa.it/conflitto-d-interessi-condominiali/
    Per il resto, bisogna valutare caso per caso se gli interventi ordinati dall'amministratore possano essere considerati, o meno, ordinari ed eventualmente muovergli le contestazioni del caso. Tieni conto, però, che se l'assemblea, successivamente, ratifica l'operato dell'amministratore, anche se questo non ha agito nell'ambito dei suoi poteri, vede la sua posizione sanata.
    Non comprendo la sua ultima affermazione , dove indica che una successiva ratifica "saenerebbe" la posizione dell'amministratore....In base a quale legge? Chiedo da profano, voglio solo comprendere.
    rispondi citando
  • lucag1979
    Lucag1979 Ricerca discussioni per utente Sladfive
    Lunedì 14 Dicembre 2015, alle ore 17:14
    non comprendo la sua ultima affermazione , dove indica che una successiva ratifica "saenerebbe" la posizione dell'amministratore....In base a quale legge? Chiedo da profano, voglio solo comprendere.
    Riporto, qui di seguito, estratto della sentenza (con vari riferimenti ad altre sentenze) da cui ho tratto quella mia affermazione: “è davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226)” (Trib. Salerno 10 novembre 2009).

    rispondi citando
  • arch-ily
    Arch-ily Ricerca discussioni per utente
    Martedì 15 Dicembre 2015, alle ore 08:59
    Buongiorno,
    anche se sono architetto (e non avvocata) non mi sembra che nell'ordinamento giuridico italiano esista il reato di "conflitto di interesse".
    Inoltre posso assicurarle che è prassi assolutamente comune che qualsiasi amministratore di condominio abbia i propri tecnici di riferimento (o magari firmi lui stesso le pratiche se è un tecnico abilitato e iscritto all'albo), e anche artigiani o ditte di fiducia.
    Anche gli architetti che sono scelti per ristrutturare la casa a un cliente spesso propongono le proprie ditte di fiducia, perchè magari il committente non ne conosce nessuna... E di solito questo non presuppone alcuno scambio di mazzette sottobanco, glie lo assicuro, ma il semplice rapporto di collaborazione (della serie: io scelgo te come ditta perchè so che lavori bene e non mi crei problemi sul cantiere, e tu magari passi a me le occupazioni di suolo pubblico, la sicurezza o le pratiche edilizie se il cliente non ha il suo tecnico di fiducia).
    Come condomina, ad esempio, ho sempre proposto l'impresa edile di cui mi servo come architetto... e non ci ho visto mai - dico mai - alcun conflitto di interesse.
    rispondi citando
  • sladfive
    Sladfive Ricerca discussioni per utente Arch-ily
    Martedì 15 Dicembre 2015, alle ore 09:35
    Buongiorno,
    anche se sono architetto (e non avvocata) non mi sembra che nell'ordinamento giuridico italiano esista il reato di "conflitto di interesse".
    Inoltre posso assicurarle che è prassi assolutamente comune che qualsiasi amministratore di condominio abbia i propri tecnici di riferimento (o magari firmi lui stesso le pratiche se è un tecnico abilitato e iscritto all'albo), e anche artigiani o ditte di fiducia.
    Anche gli architetti che sono scelti per ristrutturare la casa a un cliente spesso propongono le proprie ditte di fiducia, perchè magari il committente non ne conosce nessuna... E di solito questo non presuppone alcuno scambio di mazzette sottobanco, glie lo assicuro, ma il semplice rapporto di collaborazione (della serie: io scelgo te come ditta perchè so che lavori bene e non mi crei problemi sul cantiere, e tu magari passi a me le occupazioni di suolo pubblico, la sicurezza o le pratiche edilizie se il cliente non ha il suo tecnico di fiducia).
    Come condomina, ad esempio, ho sempre proposto l'impresa edile di cui mi servo come architetto... e non ci ho visto mai - dico mai - alcun conflitto di interesse.
    Architetto mi sembra che la mia domanda era proprio un altra... 

    L'amministratore è obbligato a comunicarcelo per tempo?
    Oppure solo al momento in cui devo pagare?
    E poi in merito all'accettazione dell'opera come devo procedere?

    a cui aggiungo che stamattina , siccome dicono che con il cestello preso a nolo non arrivano , quando invece nel preventivo c'era una ditta specializzata con i cestelli che arrivavano oltre il nostro necessario,  vogliono fare un ponteggio.  Quindi la quarta domanda è

    L'amministratore di condominio deve comunicarcelo?

    Aggiungo non sappiamo nemmeno che siamo in amministrazione straordinaria, come saperlo?

    Deve essere esposta una cartellonistica?


    rispondi citando
  • sladfive
    Sladfive Ricerca discussioni per utente Lucag1979
    Martedì 15 Dicembre 2015, alle ore 09:43
    Riporto, qui di seguito, estratto della sentenza (con vari riferimenti ad altre sentenze) da cui ho tratto quella mia affermazione: “è davvero pacifico che l'assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben possa riconoscere a posteriori opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini (cfr. Cassazione civile , sez. II, 24 febbraio 1995, n. 2133; Cass. Sez. II civ., 27 dicembre 1963, n. 3226)” (Trib. Salerno 10 novembre 2009).

    Non capisco alla lettera il termine giuridico, intuisco il significato. Mi rimane il dubbio, ossia se questa "sanatoria" possa o meno essere  valida in caso di violazioni della legge e nel caso di quali, ovviamente da accertare nelle opportuni sedi. Ma grazie cmq.
    rispondi citando
  • lucag1979
    Lucag1979 Ricerca discussioni per utente Sladfive
    Mercoledì 16 Dicembre 2015, alle ore 15:50
    Non capisco alla lettera il termine giuridico, intuisco il significato. Mi rimane il dubbio, ossia se questa "sanatoria" possa o meno essere  valida in caso di violazioni della legge e nel caso di quali, ovviamente da accertare nelle opportuni sedi. Ma grazie cmq.
    La sanatoria può avvenire solamente se l'amministratore ha preso delle decisioni che avrebbe dovuto prendere l'assemblea e mai nel caso in cui l'amministratore ha assuneto deciioni che nemmeno l'assemblea avrebbe potuto assumere.
    rispondi citando
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