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2008-03-19 16:07:45

Parere su lavori condominiali fatti male


Dasus
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13 Marzo 2008 ore 16:52 5
Chiedo aiuto per quanto segue:
Nel 2006 abbiamo affrontato lavori condominiali, onerosi, al fine di eliminare le infiltrazioni di acqua sulle nostre rimesse individuali.
Si evidenzia che una delle due ali del fabbricato presentava problemi minori.
I lavori approvati consistevano nel rifare l'impermeabilizzazione dei due giardini al piano terra, di cui uno era piastrellato (area meno colpita)nell'area sovrastante i relativi garages; l'altra era a giardino con alberi da frutto, nell'area sovrastante gli altri garages.
In tale area veniva pertanto assicurata una guaina in verticale che evitasse l'infiltrazione tra la terra e l'angolo di congiunzione con il soffitto dei garages e contigua parete verticale di sostegno, tramite guaina per una profondità di mezzo metro. Veniva stesa una guaina sotto la terra o piastrellato dei suddetti giardini; inoltre veniva bonificato un muro di spinta , alto circa due metri, che divideva la nostra proprietà da quella vicina, posta più in alto e con grandi pini.
Essendo probabile l'infiltrazione da tali pini, due di questi a confine venivano eliminati consensualmente.
Ad oggi, mentre i garages dell'area meno colpita hanno avuto i benefici attesi, quelli dell'altra area, in particolare quello dello scrivente ed ancor più quello accanto dell'Amministratore del nostro Condominio, sono rimasti soggetti alle infiltrazioni d'acqua con relativo distacco dell'intonaco dal soffitto.
Si evidenzia che tali garages sono sotto il giardino , oltre il quale è la proprietà sopraelevata con pini. Inoltre le nuove infiltrazioni sembrerebbero dimostrare che l'acqua viene ta tale lato, corre sotto il giardino impermeabilizzato con guaine, e si riversa con maggiore forza sui nostri garages. L'Amministratore a suo tempo seguì i lavori in assenza di un Direttore Lavori; vi è il progetto di impermeabilizzazione.
Premesso quanto sopra, la presente per chiederVi come agire, avendo già sollecitato l?Amministratore, che presentò l'Appaltatore dei lavori, il quale, avendo egli per primo il problema di garages compromesso dall'acqua, ha chiesto al Titolare della Ditta appaltatrice di intervenire per bonificare, ma pare senza esito. Al fine di risolvere il problema, è mia intenzione inviare la lettera di seguito riportata, e di cui chiedo se viola le norme in uso o se è il miglior approccio da seguire:
----------------------------------------
Gentile Amministratore,
Le scrivo per sollecitare quanto già in passato più volte comunicato, ovvero l'invito ad esigere dalla Ditta che ha effettuato i lavori di bonifica umidità ( impermeabilizzazione? )dei locali sotterranei del Condominio affinchè provveda a sanare tali lavori, prima che la garanzia decada, la Ditta chiuda cambiando ragione sociale, e/o si aggravi ulteriormente l'ammaloramento certo del mio garage e quello dei locali limitrofi.
Il mio garage non è utilizzabile in quanto l'acqua continua a rovinare l'intonaco del soffitto e della parete di fondo, nonostante le stagioni autunnale ed invernale non piovose.
Attendo quindi una risposta sollecita e concreta, in assenza della quale provvederò a mie spese a sanare il difetto, riservandomi di adire le vie legali per ottenere dal Condominio (si può fare? tutti i Condomini dovranno pagare o solo quelli della parte soprastante tali garages? e in pari misura?) il rimborso di tali spese.
In attesa di Sue notizie, cordiali saluti,
-----------------------------------------------------
Devo chiedere copia del contratto con l'Appaltatore, se c'è?
Grazie in anticipo,
  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 13 Marzo 2008, alle ore 17:23
    La lettera di un avvocato indirizzata alla ditta che ha effettuato le impermeabilizzazioni avrebbe certamente più effetto delle semplici continue lamentele verbali.

    Le infiltrazioni provenienti dal soprastante giardino comune condominiale sono a carico del condominio nel suo complesso e non si ripartiscono in base al 1126.

    Ne abbiamo parlato molte volte nel forum:

    Corte di Cassazione Civile: Sentenza 4/6/2001 n° 7472 Spese per la riparazione del lastrico solare
    -Il criterio legale di ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare, nella misura di un terzo a carico del condominio che ne ha l'uso esclusivo e di due terzi a carico degli altri, vale solo per le riparazioni riguardanti i manufatti posti sulla sommità delle costruzioni.
    Ne consegue che questo metodo non è applicabile in caso di giardino pensile sovrastante un'autorimessa, i cui locali siano stati danneggiati dal infiltrazioni d'acqua, in quanto il giardino non costituisce una semplice copertura ma è dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale che ne obbliga il proprietario a sopportare l'intera spesa.

    Trovi questa ed altre sentenze qui:

    http://www.condomini.altervista.org/Las ... rrazze.htm

  • dasus
    Dasus Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 13 Marzo 2008, alle ore 17:46
    Non ho precisato che i due giardini sono di proprietà dei condomini al piano terra. Posso chiedere i danni al condomino che sta sopra il mio garage?

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Martedì 18 Marzo 2008, alle ore 16:05
    Le lettera all'amministratore, così come abbozzata, può anche adattarsi al caso. Prima di coinvolgere i due condòmini, mi accerterei sulla loro effettiva responsabilità in merito...non hai parlato di lavori esclusivamente condominiali?

  • dasus
    Dasus Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 19 Marzo 2008, alle ore 11:25
    In effetti il condominio inizialmente prevedeva un giardino comune. Successivamente fallì ed il nuovo proprietari (Costruttore) completò l'immobile e lo vendette lasciando il giardino diviso in due e di proprietà dei condòmini al piano terra. Poichè le infiltrazioni si sono manifestate subito, il Condominio decise di affrontare collegialmente le opere di impermeabilizzazione onde suddividere la spesa ed evitare possibili problemi strutturali alle fondamenta.
    Ora che la situazione è parzialmente sanata ed ormai localizzata: chi è il responsabile? la ditta che ha fatto l'opera di impermeabilizzazione; il Condominio che non ha completato l'opera, od il condòmino che ha il giardino sopra i due garages ancora soggetti alle infiltrazioni (ora più copiose?).
    Ringrazio in ogni caso per il Vs. interessamento.

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 19 Marzo 2008, alle ore 16:07
    Ti ho dato i riferimenti di Cassazione.

    Tienine conto:

    ..... che ne obbliga il proprietario a sopportare l'intera spesa.

    Più chiaro di così!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

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