Rogito: problemi nella documentazione...

Buongiorno a tutti,

ho presentato la documentazione al notaio per la stesura della relazione notarile, per l'acquisto di una casa in un paese in provincia di Roma, e sono emersi una serie di problemi sui documenti abbastanza seri:

1) Stando all'ultimo rogito (la casa ha avuto 3 proprietari) risultano gravanti sulla casa 3 ipoteche. È sufficiente che il venditore si faccia fare la dichiarazione dal suo notaio? Anche perché il MIO notaio dice che con quell'atto poi ci vogliono almeno 15 giorni per fare le verifiche ipotecarie e cominciamo a stare stretti con i tempi per il mutuo.

2) La visura catastale presenta una variazione per annessione di una coorte esterna, ma NON riporta le variazioni interne effettuate dal PENULTIMO proprietario. Le variazioni interne consistono nell'abbattimento di un muro e nella creazione di un tramezzo (sono ignorante in materia, ma hanno sostanzialmente levato il disimpegno per ottenere un'altra stanza dal salone, per cui i vani dovrebbero essere gli stessi). Dicono "tutti" che le variazioni interne non sono ostative ai fini dell'ottenimento del mutuo, anche se sia la banca che il notaio hanno mostrato perplessità. Cosa mi consigliate di fare? Io onestamente vorrei registrare le variazioni anche per evitare probemi nel caso in cui dovessimo successivamente vendere. Chi le dovrebbe pagare? Alcuni mi dicono l'agenzia (perché non ha verificato preventivamente la correttezza della documentazione), altri mi dicono che le spese devono essere divise tra venditore ed acquirente.

3) Purtroppo non essendo "preparato" in materia ho pensato a chiedere tutta la documentazione in via preventiva, tranne l'abitabilità. A quanto pare l'intero paese non ha abitabilità. E mi hanno preventivato una spesa che si aggira sui 5.000?. È una cosa regolare vendere la casa senza abitabilità?

Aggiungo: dato che il rapporto venditore-acquirente-agente si è un po` incrinato, c'è totale disaccordo su questi punti. Soprattutto per "regolarizzare" la documentazione penso che inevitabilmente non sarà possibile effettuare il rogito entro i tempi indicati nel compromesso.
Come si procede in questi casi?
Perché il venditore già si è mostrato molto rigido su questo. Come mi posso tutelare?
Sul compromesso è scritto chiaro e tondo: al momento del rogito la casa è in regola con le norme urbanistico-edilizie, con la legge e (ho fatto aggiungere io) sono a norma anche gli impianti.
Ci potrebbero essere gli estremi per inadempienza?

Grazie a tutti!

P.S.: Ma come hanno fatto certi miei amici a comprare e vendere 5 case in 3 anni?