Proposta d'acquisto direttamente al rogito senza compromesso

Buongiorno,

sto vendendo il mio appartamento tramite agenzia immobiliare. Ho ricevuto una proposta d'acquisto che ho accettato, l'agenzia ci porta direttamente al rogito (entro il 15/12/2008 con pagamento cash) senza fare il compromesso.

A mia volta ho fatto una proposta d'acquisto per un altro appartamento subordinando le date di pagamento: caparra, integrazione caparra e rogito alle date della vendita del mio immobile.

Solo pochi giorni fa ho saputo che la tizia che acquisterà il mio immobile deve ancora stipulare il rogito per la vendita della sua casa e che la data di stipula cade a ridosso della data (20/12/1008) in cui io dovrei integrare la caparra per l'appartamento che ho intenzione di acquistare.

Premetto che prima di definire queste date mi sono fatta consigliare dal responsabile dell'agenzia immobiliare (mio amico) che sta curando la vendita del mio appartamento.

La mie domande sono le seguenti:

1) A cosa vado incontro se ritardo le date di pagamento dell'integrazione caparra se la tizia che deve acquistare il mio appartamento subisce dei ritardi per la vendita del suo?

2) Non avendo fatto il compromesso che valore ha la proposta di vendita/acquisto che io e la parte acquirente abbiamo sottoscritto per il mio appartamento?

Spero di non aver fatto troppa confusione nell'esporre la situazione.
Grazie e saluti.