Mansarda ultima chance

Sò che è un argomento piuttosto dibattuto ma vorrei un parere chiaro e specifico. Sto valutando l'acquisto di 60 metri quadrati al rustico che al momento sono catastalmente in categoria sottotetto.
Sono costituiti da due ambienti comunicanti: in uno altezze muri esterni 2,40m e colmo del tetto a 2,80m, nell'altro altezza di due muri a 1,65m e di altri due a 2,0m con colmo del tetto a 2,80.
Bella soluzione, vista lago, 1000euro al metro quadrato così com'è, poi c'è da finirlo: al rustico significa che non ci sono finestre, intonaci e pavimento (c'è da togliere anche l'altezza che occuperanno le serpentine del riscaldamento), sono state portate solo le utenze.
L'agenzia ovviamente decanta l'imposta più bassa dovuta alla posizione catastale. Io leggendo anche su questo forum sono giunto ad una conclusione ma vorrei avere un parere da qualcuno che ne sappia più di me.
Mi è stato dato dall'agenzia anche il numero del geometra che si è occupato della ristrutturazione dell'intera palazzina ma non l'ho ancora contattato. E mi è stato detto dall'agente che se la mia preoccupazione è quella che poi non si raggiunga mai l'obbiettivo di regolarizzare al catasto l'appartamento, lo si può mettere in contratto come vincolo necessario perché il contratto di rogito vada a buon fine.
Di quest'ultima cosa non è che mi fidi molto anche perché credo che una volta fatto il preliminare se lui si becca la provvigione poi gli interessi poco della mia regolarizzazione.
E' possibile mettere un vincolo del genere? Perderei poi le spese notarili?
E' possibile secondo voi che il geometra in questione sia un pò mafioso e lo riesca a regolarizzare nonostante le altezze?
Grazie per l'attenzione.
Matteo