Aiutatemi a capire per acquisto prima casa

A mio parere (di architetto) dovresti cercare una tra le seguenti alternative:

- Una villetta a schiera, ma avresti comunque - seppure a scala minore - tutti gli svantaggi del condominio, e cioè vicini invadenti (se ad esempio vuoi fare barbecue o cuocere nel forno a legna) e liti sulle manutenzione delle parti comuni (ad esempio la strada di accesso);- Una porzione "cielo-terra" di un casale di campagna (che di solito sono molto grandi), ma avresti gli stessi svantaggi;- Una casa indipendente, di nuova costruzione o ricavata da un piccolo edificio rurale dismesso, ad esempio un fienile.

180000 euro sono già un ottimo capitale di partenza, significa dover accendere un mutuo molto basso o addirittura, se ti accontenti di una casa magari in zona più isolata e "usata" (ma in buono stato) riuscire a pagare tutto in contanti.

Comunque, io opero nella zona di Bologna, se mi dici dove abiti forse posso darti qualche consiglio più preciso.

Io sono di Reggio Emilia.

Capito: i miei consigli restano validi. Anzi, in una città di provincia i prezzi del mercato immobiliare tendono a rimanere più bassi (a meno che ovviamente non si tratti di città d'arte particolamente famose e di edifici in centro storico, come Siena e Venezia).

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Capito: i miei consigli restano validi. Anzi, in una città di provincia i prezzi del mercato immobiliare tendono a rimanere più bassi (a meno che ovviamente non si tratti di città d'arte particolamente famose e di edifici in centro storico, come Siena e Venezia).

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Però vorrei qualcosa di nuovo....

Hai qualche motivo particolare?
Di solito la qualità costruttiva di un edificio storico è superiore a un edificio di nuova costruzione. Inoltre è difficile trovare "case isolate" di nuova costruzione: le lottizzazioni prevedono quasi esclusivamente villette a schiera, e in quel caso ci sono comunque problemi di vicinato, anche se in misura minore rispetto a un condominio.

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Hai qualche motivo particolare?
Di solito la qualità costruttiva di un edificio storico è superiore a un edificio di nuova costruzione. Inoltre è difficile trovare "case isolate" di nuova costruzione: le lottizzazioni prevedono quasi esclusivamente villette a schiera, e in quel caso ci sono comunque problemi di vicinato, anche se in misura minore rispetto a un condominio.

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Mi sono accorto che una volta non utilizzavano rigorosi criteri per l'isolamento termico, acustico e l'antisismico non esisteva. Avrei un fienile + stalla di mio nonno in cui ci verrebbero anche 3 appartamenti ma non so se ne vale la pena....

Per vedere se vale la pena di trasformare in appartamenti la proprietà di tuo nonno dovresti rivolgerti a un tecnico (eventualmente io stessa, dato che non sono lontanissima dalla tua zona di residenza) e chiedere una consulenza preliminare con studio di fattibilità, valutando:

a) Se il regolamento ediilizio e il piano regolatore del tuo comune consentono il recupero a fini abitativi di vecchi edifici rurali abbamdonati;
b) Se si, gli oneri da corrispondere al comune (costo di costruzione + oneri di urbanizzazione primaria e secondaria);
c) Lo stato di conservazione dell'edificio e quindi una prima valutazione - ovviamente grossolana - dei costi per la ristrutturazione;
d) Se i due appartamenti risultanti potrebbero essere venduti o affittati, ripagandoti dell'investimento fatto o comunque garantendoti un certo reddito costante nel tempo.

Inoltre, anche se è vero che anticamente gli edifici non erano antisismici o coibentati efficacemente, oggi esistono validi metodi di riqualificazione e miglioramento in entrambi i casi.

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Inoltre, anche se è vero che anticamente gli edifici non erano antisismici o coibentati efficacemente, oggi esistono validi metodi di riqualificazione e miglioramento in entrambi i casi.

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Ciao di dove sei?

Opero a Bologna.

E se contattassi delle imprese edili ci pensano loro a vedere cosa si può fare? esiste un elenco delle migliori in una città?

No, stai confondendo le competenze: per "occuparsi di tutto" nel tuo caso serve un architetto, e non un'impresa edile.
Infatti, una volta individuato il possibile edificio "giusto" è necessario valutare attentamente:
a) se l'intervento è fattibile, cioè se il piano regolatore del comune consente di recuperare edifici abbandonati per ristrutturarli, eventualmente frazionandoli in piùappartamenti;
b) quanto costerebbe detto intervento in termini sia di lavori (cioè quanto costerebbero i lavori), sia in termini di oneri da corrispondere al comune (che possono anche essere molto cari, dell'ordine di 60/70 euro al metro quadrato).
Se queste prime verifiche avessero esito positivo, l'architetto passerebbe a redigere i progetto di ristrutturazione, e successivamente a presentare in comune la pratica edilizia con tutti gli annessi e connessi (SCIA o Permesso di Costruire, a seconda dei casi).
Inoltre, lui stesso o un tecnico specializzato in strutture farà tutti i calcoli strutturali, e presenterà i disegni esecutivi al Genio Civile.
Entrambe le pratiche sono OBBLIGATORIE PER LEGGE.
Poi, si occuperebbe anche di scrivere il computo metrico estimativo (è un documento che contiene l'elenco e la descrizione di tutte le opere che servono a eseguire gli interventi), e successivamente a individuare la ditta esecutrice dopo aver sottoposto il computo senza prezzi a varie ditte (di fiducia sua e di fiducia del committente).
A questo punto entra in scena la ditta esecutrice che esegue i lavori. L'architetto assume invece il ruolo di direttore dei lavori (previsto dalla legge) che si occupa di gestire tutti i pagamenti con l'impresa e sopratutto di verificare che i lavori siano eseguiti a regola d'arte e siano confomi al progetto.
Il direttore dei lavori deve tutelare gli interessi del Committente e quindi è importante che egli non sia un tecnico di fiducia della ditta esecutrice.
Infatti, anche se le ditte spesso hanno i propri tecnici che possono firmare progetti (se iscritti all'albo) è meglio che il progettista e il direttore dei lavori sia un tecnico di fiducia del committente e che ne curi gli interessi: spesso - sopratutto in casi di lavori "ordinari" in condominio (ad esempio il rifacimento della facciata, quindi un intervento molto meno complesso di cui parliamo) - affidandosi alla ditta esecutrice senza un tecnico "super partes" possono nascere contestazioni sia sulla quantità delle opere, sia sopratutto sul costo a consuntivo, per eventuali varianti non richieste eccetera.
Spero di essere stata chiara, ma se desideri altre informazioni puoi scrivermi a ily2it@libero.it

I tecnici coinvolti di solito sono due:
- il progettista architettonico,
- il progettista delle strutture.
I geometri non possono firmare strutture, quindi il progetto strutturale deve essere firmato unicamente da un architetto o un ingegnere.
Ovviamente progettista architettonico e delle strutture possono coincidere (anche se di solito gli ingegneri fanno strutture e poca progettazione, e gli architetti molta progettazione e poche strutture).

Ok pero' un'impresa edile avra' all'interno dei tecnici che possono fare tutto no?

In teoria sì.
Nella pratica non è così semplice, perché:
1) Alcune tipologie di pratica edilizia richiedono espressamente che il progettista e/o il direttore dei lavori (non sempre le due cose coincidono) non abbia rapporti di dipendenza col proprietario l'impresa esecutrice.
2) E' altamente consigliabile che il direttore dei lavori non abbia rapporti di interesse con la ditta esecutrice, e questo perché il progettista e d.l. è una figura di fiducia del committente, e non dell'impresa.
3) Non tutte le imprese edili sanno applicare correttamente tutte le tipologie di interventi: sopratutto nel caso di edifici storici, è consigliabile scegliere imprese edili che sappiano trattare i materiali tradizionali correttamente. L'architetto sceglie l'impresa edile anche in funzione della tipologia di intervento, e normalmente l'architetto si appoggia a una o due sue imprese di fiducia, ben conosciute e collaudate e che quindi danno garanzia di un lavoro a regola d'arte.
4) Un altro criterio è anche il costo degli interventi: è sempre meglio prima definire gli interventi, e poi cercare la ditta migliore (che quasi mai è anche quella più economica).
5) Un tecnico interno a un'impresa edile potrebbe proporre al committente solo le soluzini progettuali più confacenti , comode ed economiche per la ditta, trascurando magari le preferenze del committente.

Fidati, sono architetto e faccio questo lavoro da sette anni: ho scritto molti computi metrici, seguito varie pratiche edilizie e visto clienti venire in studio a piangere (e poi fare causa) perché avevano fatto il tuo stesso ragionamento e si ritrovavano con lavori non fatti o non confomi al progetto.

Perché vuoi affidarti subito a un'impresa, e non a un architetto? E' il nostro mestiere...

Ti spiego perché.  il fabbricato è di 4 fratelli tra cui mio padre. Io devo capire se il gioco vale la candela. Devo capire quanto mi costa perché dobbiamo anche liquidare gli altri e i miei genitori dovrebbero dare all'impresa il loro appartamento in permuta.  Ho bisogno di un riferimento per partire e farmi un'idea...

Ti serve un architetto che sia anche esperto di estimo...

Il consiglio è non acquistare un edificio che non sia a ridotto consumo energetico - perché un edificio non perfettamente isolato avrà un effetto tendenzialmente alla svalutazione costante e repentina nel tempo - considerando che il costo energetico per un edificio sarà sempre maggiore in funzione dei continui aumenti -
Se ti chiedi ma un edificio a ridotto consumo energetico costa troppo - ti posso garantire che le imprese e il settore immobilare in tutti questi anni hanno fatto semplice speculazione -
attualmente un edificio a ridotto consumo energetico 8 - 10 Kw/mq anno (quindi meno dei valori delle case climatiche) ha un costo chiavi in mano a €/mq 1100,00 - comprensivo di impianto fotovoltaico - pompa di calore per riscaldamento e raffrescamento - pompa di calore con accumulo per l'acqua calda sanitaria - ESCLUSO IL TERRENO -
Pertanto attualmente un edificio a ridotto consumo energetico costa meno dell'edificio tradizionale e consuma meno -
Con un edificio a riodtto consumo energetico si può usufruire del piano casa - ci sono proprietari che chiedono il permesso di costruire sul vecchio edificio e vendono il lotto con il progetto - quindi si può acquistare l'insieme a costi ragionevoli - trattando con il privato -

Oggi sono andato a parlare con uno che ha una impresa di costruzioni. Ha esaminato la casa e ha detto che è sotto le belle arti.
per 250 mq ha stimato un costo di almeno 400.000 euro...mi sa che lascio perdere ...è vero che dividerei le spese con i miei genitori e faremmo due appartamenti. ..però la vedo molto incasinata come cosa...