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2007-05-25 19:09:46

Acquisto immobile usato costruito in edilizia convenzionata


Amnto
login
16 Maggio 2007 ore 11:43 23
Buongiorno a tutti,
ho un nuovo quesito da porre;
Domani ho il rogito per un immobile costruito nel 1995 in edilizia convenzionata. Nello stesso atto di vendita dell'immobile, vi è anche la cessione del terreno da parte del comune.

Ieri mi ha chiamato il funzionario di Banca, che mi ha detto che probabilmente nell'atto non si potrà indicare il valore di scambio ma bensì un valore inferiore e cioè il prezzo di acquisto (circa 110000 euro) rivalutato, totale intorno ai 140000 euro.
Il prezzo pattuito è di 175000 euro.
Il mutuo da parte della banca mi viene concesso ugualmente visto che chiedo 100000 euro.
Ma quali altri problemi potrebbero sorgere dichiarando un prezzo inferiore rispetto alla reale cessione???
Di questo non ne sono stato informato dall'agenzia ne dal venditore: posso chiedere uno sconto?

Grazie ciao
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Maggio 2007, alle ore 14:45
    Bene, da come descrivi il tutto, ad acquisto eseguito potrai richiedere la restituzione di quanto versato in più rispetto al prezzo 'convenzionale'...ma mediatore e venditore lo sanno cosa stanno facendo?

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Maggio 2007, alle ore 14:49
    Fornisci troppo poche informazioni.

    Il terreno è in "diritto di superficie?

    La convenzione stipulata originariamente con il comune prevede un prezzo massimo di cessione?

    Non ti si possono dare informazioni senza elementi precisi.

    Comunque ne abbiamo gia parlato una decina di volte in precedenti discussioni dove abbiamo inserito norme, leggi, consigli precisi sui comportamenti da tenere.

    Usa il tasto Cerca in alto.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Maggio 2007, alle ore 14:57
    Ovviamente bisognerebbe conoscere meglio la fattispecie, ma la circostanza che una parte del corrispettivo venga versata in nero mi porta a concludere che i vincoli di prezzo in sede d'alienazione a terzi siano persistenti...

  • amnto
    Amnto Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 16 Maggio 2007, alle ore 16:49
    Il problema è che non ho l'atto sottomano.
    Il funzionario di banca mi ha detto che il terreno è stato "riscattato" dai proprietari delle abitazioni e che quindi anche la convenzione dovrebbe essere cessata.
    Mi ha anche detto che il notaio, avendo osservato queste cose, ha gia fatto lui tutte le verifiche ed è tutto OK.
    Ma non mi fido più di nessuno visto che stanno facendo un gran casino.
    Il rogito è stato rinviato al 28 quindi ho tempo per reperire tutte le informazioni necessarie.
    Ma non so di cosa ho bisogno...

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Maggio 2007, alle ore 10:32
    Io chiederei copia della documentazione attinente la convenzione edilizia, dell'assegnazione al proprietario (promittente alienante) e dell'asserito riscatto...

  • amnto
    Amnto Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 17 Maggio 2007, alle ore 20:33
    E' mia intenzione andare domani in comune a prendere copia della convenzione. Poi passerò in banca a verificare sull'atto che sia OK.

    Ma il notaio non mi avrebbe dovuto avvisare in caso di problemi??? Il notaio è pronto a fare i rogito e non mi ha mai comunicato problemi di sorta...

    Domani chiamerò anche il notaio per essere più tranquillo!!!

    Tanto a causa della banca che si è svegliata l'ultimo giorno e i suoi terminali si sono bloccati, l'atto è slittato al 28!!!

    Ma ora in caso di rialzo dei tassi o comunque di danni oggettivi, posso chiedere i danni, visto che, da compromesso, il rogito doveva essere fatto entro e non oltre il 30/04? E invece l'agenzia ha sforato il limite!!???

    Grazie

  • amnto
    Amnto Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 18 Maggio 2007, alle ore 22:27
    Io chiederei copia della documentazione attinente la convenzione edilizia, dell'assegnazione al proprietario (promittente alienante) e dell'asserito riscatto...

    Sono entrato in possesso dell'atto di convenzione tra comune e impresa costruttrice ma non mi dice nulla di nuovo.
    La convenzione c'è, per 99 anni, ma non è riportato per quanti anni si è obbligati a vendere a prezzo imposto.
    Quindi temo sia per sempre anche se l'attuale proprietario l'ha riscattato.

    Cosa mi conviene fare? Il notaio può redigere un falso? Il valore si attesta sui 140000 euro, io lo pagherei 175000 di cui 100000 euro di mutuo.
    Gli assegni già versati sono per un valore di 60000 euro, quindi se uno somma gli assegni+il mutuo sfora già il valore di convenzione!!!
    E' molto semplice risalire al broglio per la legge!!!

    Io sto pensando di sfilarglielo al prezzo di convenzione, anche perché sti puzzoni mi hanno nascosto tutto per un anno!!!

    Aiuto!!!!!!!!!!

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Sabato 19 Maggio 2007, alle ore 07:34
    ..... La convenzione c'è, per 99 anni, ma non è riportato per quanti anni si è obbligati a vendere a prezzo imposto.......

    Se l'attuale proprietario ha riscattato il diritto di superficie, se nella convenzione, come ci hai riferito sopra, non è citato alcun vincolo di durata relativa ad un prezzo imposto per la vendita, allora non dovresti avere problemi.

    Ti consiglio di far inserire nel rogito il prezzo effettivo, in caso contrario, domani in caso di vendita, toccherebbero a te le nuove plusvalenze.

    Di questa problematica abbiamo parlato abbondantemente in altre discussioni sul Forum dove abbiamo citato norme e diritti. Usa il tasto Cerca in alto e rileggi le precedenti discussioni sull'argomento.

  • amnto
    Amnto Ricerca discussioni per utente
    Sabato 19 Maggio 2007, alle ore 08:50
    ..... La convenzione c'è, per 99 anni, ma non è riportato per quanti anni si è obbligati a vendere a prezzo imposto.......


    Di questa problematica abbiamo parlato abbondantemente in altre discussioni sul Forum dove abbiamo citato norme e diritti. Usa il tasto Cerca in alto e rileggi le precedenti discussioni sull'argomento.


    Il rogito di convenzione edilizia recita:

    ART 11 "...il prezzo massimo di cessione successiva alla prima non potrà essere superiore al prezzo definitivo, come determinato al precedente articolo, aggiornato in base all'indice ISTAT del costo della vita."
    Non è indicata una durata di questo vincolo...

    ART 12 "...In forza della cessione degli alloggi, gli acquirenti e successivamente, gli aventi causa, subentreranno nella posizione giuridica del primo acquirente, relativamente ai diritti, oneri ed obblighi nascenti dalla presente convenzione..."

    L'attuale proprietario ha riscattato il terreno, ma sulla convenzione non è riportato che il riscatto ha come conseguenza la decadenza della convenzione!!!

    Comunque sia il mio problema e che di tutto ciò ero completamente all'oscuro.
    Io non voglio assolutamente dichiarare un falso in atto pubblico, visto che chi ne subisce sono io!!!
    Io sono determinato a far inserire nel rogito il reale prezzo di cessione, ma secondo l'agenzia immobiliare non è proprio possibile;

    A MORTE LE AGENZIE IMMOBILIARI!!!!!!!!!!!!!

  • condominiale
    Condominiale Ricerca discussioni per utente
    Sabato 19 Maggio 2007, alle ore 11:10
    Ma te l'aveva ordinato il medico di comprare un appartamento in quelle condizioni e con simili vincoli?

    Non potevi guardarti meglio intorno?

  • amnto
    Amnto Ricerca discussioni per utente
    Sabato 19 Maggio 2007, alle ore 11:18
    Ma te l'aveva ordinato il medico di comprare un appartamento in quelle condizioni e con simili vincoli?

    Non potevi guardarti meglio intorno?

    Forse non sono stato spiegato...
    Sul compromesso non compare nessun vincolo!!
    Il venditore e l'intermediario si son guardati bene dal comunicarmi tali vincoli; Il tutto è venuto a galla grazie all'impiegato della banca che mi ha chiamato allarmandomi e dicendo che doveva mandare il perito a visionare l'immobile.
    Fortuna è stata che l'importo da me richiesto è inferiore al prezzo che risulta in convenzione, quindi melo concedono lo stesso. Se avessi chiesto 140000 euro avrei avuto grossi problemi visto che sarebbe stato uguale al prezzo di vendita!!!
    Ieri sono statto dall'intermediario che ha provato ad attaccarsi agli specchi insaponati con le mani unte, dicendo che prima si dichiarava il valore catastale e che quindi non si sarebbe venuto a sapere!!! Peccato che anche prima si commetteva illecito dichiarando il valore catastale e io avrei potuto dichiarare ugualmente il valore reale!!!





    Ho trovato un nuovo mestiere per il futuro... aiutare chi compra casa a non prendersela in quel posto!!!!!

  • olimpiamilano
    Olimpiamilano Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 21 Maggio 2007, alle ore 11:31
    A mio parere, con il compromesso in mano che stabilisce la cifra reale, tu puoi pretendere di trovarti dal notaio per il rogito e di concludere a quella cifra.
    Se dovessero confermarti l'impossibilità di concludere a quella cifra (agenzia e venditore), sarebbero inadempienti e ti consentirebbero di chiedere indietro il doppio della caparra da te versata e almeno la restituzione della provvigione.

    Se non sei in difficoltà con la casa e non hai problemi ad affrontare una eventuale causa, dovresti averla vinta facilmente.

    In caso contrario, pretendi almeno uno sconto significativo sul pattuito.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 21 Maggio 2007, alle ore 15:37
    Il ragionamento di Olimpia offre aspetti condivisibili, anche se, sembra di capire, l'interesse per la casa in questione prevale...

  • amnto
    Amnto Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 21 Maggio 2007, alle ore 22:16
    L'aspetto della casa prevale... l'ho scelta perché mi sembrava una soluzione valida e definitiva.
    Io sono ancora intenzionato a perfezionare l'acquisto.
    Quello che a me non va proprio e di aver fatto un preliminare che non ha potuto tenere conto dei vincoli e clausole.
    Ragionevolmente, senza voler mettere in crisi nessuno, almeno 5000 o 10000 euro deve scendere.
    Oggi sono andato in agenzia e loro sostengono che non l'hanno detto perché è normale in quella cittadina e che tutti lo sanno li che sono convenzionate; Io mi chiedo come facciano ad esistere certi soggetti incompetenti e superficiali!!
    Olimpia ha ragione ma ho pensato alle conseguenze:
    Il proprietario attuale, non avrebbe più i soldi per comprare la nuova casa e cosi resterebbe li magari perdendo quanto gia versato!
    Vinta la causa, dovrei aspettare chissà quanto tempo per avere 120000 euro e nel frattempo resterei senza casa!!!

  • olimpiamilano
    Olimpiamilano Ricerca discussioni per utente
    Martedì 22 Maggio 2007, alle ore 10:16
    Da come li descrivi non capisco se siano dei furbi o solo degli incompetenti (ho l'impressione che l'agenzia rientri nella prima categoria, il venditore nella seconda).
    Pertanto se non riesci ad ottenere sconti ed hai necessità di chiudere con la casa, cerca di saldare la parte in nero con un assegno (intestato al venditore e non trasferibile) e non in contanti.
    Dopodichè una volta perfezionato l'acquisto potrai sempre valutare se procedere legalmente per recuperare tale somma (l'assegno lascia tracce) o lasciar perdere.
    Tieni conto che molti comuni prevedono grosse penalità a carico di proprietari di case in edilizia convenzionata che vendono al di sopra della cifra corretta (a Milano in varie convenzioni è prevista una penale pari a 5 volte l'eccedenza incassata): se anche la vostra convenzione prevedesse un'ipotesi simile, minacciando una causa anche dopo il rogito dovresti spaventarlo parecchio.
    In tutto ciò non ho capito la posizione del notaio (mi auguro scelto da te che paghi e non scelto su suggerimento dell'agenzia): non è la banca o l'agenzia a decidere quale cifra può essere iscritta a rogito, ma solo il notaio sulla base delle leggi e della convenzione con il Comune.
    Con quello che lo dovrai pagare, pretendi un appuntamento immediato e chiedigli se il riscatto può far venire meno il vincolo di prezzo (soprattutto se vincolo apparentemente a tempo indeterminato).

    In bocca al lupo

  • amnto
    Amnto Ricerca discussioni per utente
    Martedì 22 Maggio 2007, alle ore 19:24
    è quella di queste cose ne vede tutti i giorni e sta solo cercando di sistemare l'atto per fare il rogito e non finirci di mezzo lui (comunque lo scelto io sulla base del prezzo migliore).
    L'agenzia è stata molto astuta ma ha trovato qualche problema in piu questa volta... me e la legge bersani!!!
    Oggi abbiamo fatto una telefonata a 3, io, banchiere e notaio da dove è emerso che l'unico mezzo per poter fare tutto e che lui scenda di prezzo fino a raggiungere la somma che sono obbligato a denunciare (quindi lasciando fuori gli assegni emessi prima del 4 luglio 2006).
    La convenzione è molto severa nei confronti del proprietario che la infrange... 1% dell'attuale valore dell'immobile perché non mi ha avvertito e nullità della parte che eccede il valore di convenzione, cioè mi deve restituire la cifra che ho versato in più indebitamente.
    Naturalmente se non ci si mette d'accordo, ogni euro che pagherò lo darò in assegno e poi denuncerò tutto.

    Grazie, vi farò sapere le evoluzioni

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 23 Maggio 2007, alle ore 10:38
    Mi sembra che tu abbia agito correttamente.
    Illustro un caso che sto seguendo, per una separazione tra coniugi.
    Acquisto compiuto in regime di comunione dei beni (anno 2001), con denaro al 85% del marito, immobile ad uso abitazione, in regime d'edilizia convenzionata, e vincolo ventennale. Ora (2007) la moglie, avendo chiesto la separazione dal coniuge, vorrebbe il 50% del valore dell'immobile, il che è lecito, ma al valore di mercato...ho opposto, nell'interesse del marito, l'esistenza della convenzione e dei vincoli sottesi. Vedremo...

  • amnto
    Amnto Ricerca discussioni per utente
    Mercoledì 23 Maggio 2007, alle ore 19:53
    Sono uscito oggi alle 20 e 15 dall'intermediario immobiliare, dicendo che loro hanno mandato in buona fede un loro incaricato che erroneamente non ci ha comunicato le cose come stavano.
    Addirittura l'intermediario dice che non ha mai parlato con noi e che è stata colpa del loro agente. Peccato che ho una dichiarazione che attesta che ho versato dei soldi a titolo di provvigione e sotto c'è proprio la sua firma. E la data coincide con quella del compromesso quindi è panata anche lei.
    Comunque ci hanno proposto di cambiare notaio e andare da uno di loro conoscenza che avrebbe sistemato le cose facendo una dichiarazione che gli assegni sono stati versati prima della legge (furbi... intanto gli assegni sono registrati e con la data sopra).
    Io ho risposto che il notaio resta il mio e che se vogliono devono scendere di 10000 euro di prezzo perché non dovevano prendermi in giro e poi perché io ho effettuato una proposta e un compromesso senza sapere.
    Addiritura ci ha proposto una scrittura privata tra me e il proprietario che attesta che in caso di multe ci avrebbe rimborsato lui (Peccato che non vale nulla una cosa del genere).
    La mia proposta è stata di scendere di 10000 euro dal prezzo altrimenti sarei andato a fare il rogito chiedendo che venga indicato l'importo pattuito.
    A questo punto la trattativa si è arenata e lei dice che andrà dal proprietario a chiedere ma che la mia richiesta è fuori luogo e che voglio specularci... Sti puzzoni che coraggio hanno!!!!
    Vi racconter il proseguio....

    Ciaooooooooooooo

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 24 Maggio 2007, alle ore 14:16
    Tieni duro, perché hai fondatissime ragioni!

  • amnto
    Amnto Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 24 Maggio 2007, alle ore 15:53
    Ti ringrazio per l'appoggio, loro hanno perfettamente capito che io conosco le leggi in materia e che io non temo di andare in causa.
    A prescindere da tutto, in causa non vorrei finirci, perché alla fine non ho voglia di rovinare la vita a persone che sono state un po ingenue e si sono lasciate trascinare dall'agenzia.
    Secondo me, l'agenzia dovrebbe restituire la provvigione che mi ha chiesto, almeno la parte che gli ho dato in nero!!!
    Anche perché ho tutte le carte per dimostrare la loro malafede e il loro interesse nel concludere in fretta per guadagnarci su!!!

    Ciao ciao

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 25 Maggio 2007, alle ore 08:55
    Una valida alternativa al giudizio ordinario, probabilmente lo saprai già, è costituita dallo sportello di conciliazione presso la Camera di Commercio: quelle di Torino e Milano, tra l'altro, sono state tra le pioniere. Uno dei settori in cui ha trovato maggiore applicazione è proprio quello della mediazione in ambito immobiliare...vale la pena, è veloce ed economico (lo dico con piena convinzione, pur essendo avvocato)

  • amnto
    Amnto Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 25 Maggio 2007, alle ore 09:32
    Si ho già scaricato il modulo dal sito della camera di commercio di Torino.
    Ho solo un dubbio... farlo ora o dopo l'atto???

    Se lo facessi ora, non rischio di bloccare tutta la compravendita?

    Grazie ciao

  • amnto
    Amnto Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 25 Maggio 2007, alle ore 19:09
    Mi sa che l'agenzia non ha nemmeno chiamato il proprietario per comunicargli il problema.
    Ha semplicemente ignorato e ha lasciato il venditore nella m da solo!!!

    Come posso agire???

    Posso agire anche dopo che ho fatto il rogito?

    Cosa mi consigliate di fare?

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