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2020-07-10 10:21:10

Acquisto immobile e sanatoria con articolo 34


Buongiorno a tutti.
Sto per comprare un immobile che ha una difformità.
Si tratta di una torretta che contiene solo un vano scala e che si eleva oltre il tetto per circa 4 metri.
L'immobile è un ante '67 (il permesso di costruire è del 50 e l'agibilità del 53).
La sanatoria è affidata ai venditori ed è una clausola della compravendita.
I proprietari vogliono sanarla secondo l'articolo 34.
Informandomi un po' sull'articolo 34, ho letto che consiste in una monetizzazione alternativa alla demolizione ed è applicabile solo in quei casi in cui la parte da demolire concorra alla stabilità dell'edifico o comunque ne comprometta la parte regolare.
Senza questo requisito bisogna per forza demolire, e mi sembra logico perché altrimenti si tratterebbe di un condono mascherato.
Ora trattandosi di una torretta che quindi sta in alto, trovo impossibile che possa essere strutturale.
Perciò mi chiedo se secondo voi sia corretto che il tecnico dei proprietari si appelli all'articlo 34.
Non sarebbe meglio intraprendere una strada più classica con il permesso di costruire in sanatoria?
Leggo poi che anche in caso di applicazione dell'articolo 34, l'abuso non cessa di esistere, ma semplicemente viene tollerato per la sua impossibilità di demolizione.
Quindi, una volta acquistato l'immobile, in futuro potrei avere problemi?
Grazie come sempre delle risposte e della disponibilità.
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 14 Febbraio 2020, alle ore 12:55
    Buongiorno, quesito interessante. La risposta sta nel contenuto della dichiarazione di conformità edilizia, è il professionista tecnico (incaricato dal Notaio) che si assume le responsabilità del caso: quanto alla circolazione futura dell'immobile, se il Notaio procederà a rogare quest'atto, non vedrei problemi per quelli successivi. Chiaramente, e lo dico senz'avere letto il preliminare di compravendita, la sanatoria dovrà essere conclusa, prima del contratto definitivo, diversamente i rischi se li accollerebbe il promissario acquirente (Lei):

  • deiv82
    Deiv82 Ricerca discussioni per utente
    Giovedì 2 Luglio 2020, alle ore 17:07
    Buongiorno a tutti. Riapro questa discussione perchè adesso la sanatoria non verrà più fatta con l'articolo 34, ma i proprietari dovranno presentare un permesso di costruire in sanatoria.Il comune ha dato come tempistica da 6 mesi a un anno. Mi sembrano tempi assurdi! La casa mi interessa, ma così rischio di non poter usufruire dei bonus sulla ristrutturazione. Infatti se fosse vero e dovessi aspettare un anno, non sono scuro di poter iniziare i lavori nel 2021 e ad oggi i bonus scadranno a dicembre 2021.

    Posso fare qualcosa per sollecitare una risposta in tempi più brevi?
    So che esiste lo strumento dell'esercizio del potere sostitutivo (ne avevamo già discusso brevemente quiTempi di attesa comune 44800). Vorrei sapere cosa ne pensate di questo strumento.Il comune è sempre lo stesso a cui mi riferivo nella discussione del link, e dopo un anno la situazione del ritardo non è cambiata, anzi forse è addirittura peggiorata.In quella discussione mi riferivo ad un'altra casa che alla fine ho lasciato perdere perchè dopo 7 mesi (la risposta sarebbe dovuta arrivare in 2 mesi) avevano dato parere negativo al progetto. Ho cercato un altro immobile e adesso sono punto a capo! Sempre in attesa di risposte che tardano ad arrivare.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 3 Luglio 2020, alle ore 12:26
    Buongiorno Deiv, mi spiace per la situazione, ma con l'epidemia Covid i tempi non potevano che rallentare. Rispetto ai bonus fiscali, è prevedibile che siano rinnovati anche per gli anni successivi. L'idea di ricorrere al potere sostitutivo potrebbe essere fondata, ma si tratta di capire qual'è la ragione sottostante ai termini (sei mesi/1 anno) indicati dal Comune competente.

  • deiv82
    Deiv82 Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 3 Luglio 2020, alle ore 17:34
    L'hanno semplicemente motivato come carenza di personale. Stanno guardando adesso le pratiche del 2019. Secondo me il COVID c'entra poco. Erano in ritardo già lo scorso anno, e in questi mesi immagino abbiano ricevuto poche richieste, dato che l'edilizia era bloccata. Sarebbe stata un'occasione per portarsi avanti con i lavori arretrati dato che hanno continuato a lavorare in modalità smart working. Anzi, non potendo nemmeno concedere appuntamenti di persona ai cittadini e ad architetti/geometri, avevano una perdita di tempo in meno. Forse la faccio troppo facile, ma queste tempistiche infinite mi fanno proprio arrabbiare.

  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 6 Luglio 2020, alle ore 18:24
    Buongiorno Deivi. La situazione, per ora, presenta molte incertezze. Potreste redigere un accordo contrattuale condizionato, con i promittenti venditori, che tenga conto dei tempi della sanatoria, e dell'eventuale minor vantaggio fiscale.

  • deiv82
    Deiv82 Ricerca discussioni per utente
    Venerdì 10 Luglio 2020, alle ore 10:21
    Buongiorno Nabor. Eh sì è molto incerta. Lunedì il mio architetto ha appuntamento in comune per capire qualcosa in più. Spero anche che il decreto semplificazioni porti qualche novità in termini di tempistiche. Di sicuro introdurrà nuove regole sui rapporti tra cittadini e PA, però non capisco bene se nel mio caso sarà utile. Aggiornerò la discussione appena saprò qualcosa, magari sarà utile ad altri...

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