Scarico fognario condominiale in giardino ad uso esclusivo
Buongiorno. Sono proprietaria di un appartamento di nuova costruzione a piano terra con annesso giardino ad uso esclusivo (rogito Luglio 2006).
Nel mio civico ci sono 3 palazzine messo a ferro di cavallo.
Successivamente al rogito ho scoperto, facendo una buca in giardino per mettere una pianta, che lo scarico fognario della nostra scala condominiale si trova appunto nel mio giardino. Il mio vicino di casa si trova nella stessa situazione, con lo scarico fognario della sua scala condominiale. Lui dice che non essendo stata citata la servitù di passaggio nel rogito, la nostra situazione è molto preoccupante; a detta sua, il costruttore deve:
- rifare il rogito a sue spese
- ci deve restituire una parte del valore del giardino, perché avendo una servitù di passaggio doveva avere un costo inferiore,
- ci spetta inoltre un'indennità, dal momento che per lo spurgo o quant'altro, dovranno entrare nei nostri giardini.
Sono un nuovo utente; di questi aspetti non me ne intendo assolutamente.
E' davvero così? Quali rischi corro se le cose restano come sono?
Ringrazio chi vorrà aiutarmi a capire se la faccenda è così allarmante.
Nel mio civico ci sono 3 palazzine messo a ferro di cavallo.
Successivamente al rogito ho scoperto, facendo una buca in giardino per mettere una pianta, che lo scarico fognario della nostra scala condominiale si trova appunto nel mio giardino. Il mio vicino di casa si trova nella stessa situazione, con lo scarico fognario della sua scala condominiale. Lui dice che non essendo stata citata la servitù di passaggio nel rogito, la nostra situazione è molto preoccupante; a detta sua, il costruttore deve:
- rifare il rogito a sue spese
- ci deve restituire una parte del valore del giardino, perché avendo una servitù di passaggio doveva avere un costo inferiore,
- ci spetta inoltre un'indennità, dal momento che per lo spurgo o quant'altro, dovranno entrare nei nostri giardini.
Sono un nuovo utente; di questi aspetti non me ne intendo assolutamente.
E' davvero così? Quali rischi corro se le cose restano come sono?
Ringrazio chi vorrà aiutarmi a capire se la faccenda è così allarmante.
Ti consiglio di leggere o far leggere ad un professionista il "capitolato", sicuramente lì troverai le indicazioni circa gli scarichi in oggetto.
Ricorda comunque che hai acquistato "così come sta", se non hai prestato attenzione alla documentazione disponibile è difficile ottenere ristoro.
Se il costruttore avesse proditoriamente taciuto la servitù in oggetto, ci sarrebbero gli elementi per chiedere quantomeno una riduzione del prezzo.
- Il capitolato è elemento contrattuale, ma non integra il testo contrattuale: se fosse di difficile comprensione, potrebbe qualificarsi come comportamento vessatorio, nei confronti del contraente più debole. Questa è la tesi che potrebbe portarsi avanti in giudizio, per quanto non facile da comprovare...
- Ho riletto il compromesso, e non viene fatta menzione degli scarichi fognari; ingenua io che non ci ho pensato al momento dell'acquisto.
Spero comunque che se un domani, per dei lavori di manutenzione, dovesse capitare di dover scavare buona parte del mio giardino, il condominio parteciperà alle spese per rimetterlo a posto. Il mio vicino di casa insiste nel dire che, non essendo citata sul rogito questa servitù di passaggio, il condominio non è tenuto a partecipare ad alcun tipo di spesa, e minaccia di denunciare il costruttore per truffa. - Prima di prendere iniziative drastiche è sempre opportuno far leggere tutta la documentazione disponibile ad un avvocato.
Per il giardino nessun problema, se fossero necessari interventi alla conduttura comune, tutte le spese, compreso il ripristino saranno a carico dei condòmini che hanno l'uso dello scarico in oggetto, come previsto dal 3° comma del 1123.
Sono disponibili precise sentenze di Cassazione nel caso in futuro fossero necessarie. - Ritengo anch'io che il mio vicino di casa esageri parlando di truffa, e di denuncia penale.
Vi ringrazio ancora per le informazioni che mi avete dato, ora la situazione mi è più chiara, e mi solleva sapere che esiste una legge che mi tutela nel caso fossero necessari interventi ala conduttura comune. 
Non ricordo il n. dell'articolo del codice civile ma dopo un solo anno la servitù diventa definitiva, in ogni caso leggi l'atto di vendita, normalmente i notai scrivono che tu acquisti tale immobile "comprese servitù attive e passive"
altro discorso è se (parlando di acque nere) il tubo non è interrato a profondità adeguata, ad esempio se è sottoterra per soli 20 cm. lì potresti rivalerti sul costruttore per farglielo interrare a dovere
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