Proposta irrevocabile di acquisto

La proposta irrevocabile di acquisto (art.1329) . Atto rilevante da ponderare attentamente

A pare dello scrivente uno degli atti più importanti della compravendita immobiliare , ossia la proposta irrevocabile di acquisto, non è stata presa nella giusta considerazione né dalle Associazione dei Consumatori, né dalle Camere di Commercio, né dalla Stampa Specializzata, nè da altri Enti Pubblici e privati che dovrebbero avere a cuore il destino di persone che si ritrovano a patire ansie e rabbie per il semplice fatto di non aver avuto alcun serio canale che li abbia informati.-A tale lacuna cerca di supplire questo articolo .

La proposta di acquisto è un atto prorompente che già dall?origine determina pesanti obblighi che segneranno irrevocabilmente il futuro iter della compravendita immobiliare. Chi ha a cuore il destino del risparmiatore non può ignorarne l?importanza. Né è accettabile che giornali locali evitino di informare criticando l?operato di gruppi o associazioni anche se tramite gli iscritti forniscono importanti proventi pubblicitari.

(L?articolo è di libera fruibilità se citato l?autore e l?e:mail )
Ennio Alessandro Rossi , Commercialista in Brescia [email protected]

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La proposta irrevocabile di acquisto (art.1329) . Atto rilevante da ponderare attentamente

È indiscutibile che la Proposta irrevocabile di acquisto, sottoscritta ?per accettazione? determini il sorgere di precisi obblighi contrattuali non rescindibili pena la perdita del deposito cauzionale ed il contestuale pagamento all?agente della mediazione; Lo svantaggiato è innanzitutto il proponente l?acquisto.

Le ?proposte irrevocabili acquisto? ( più avanti P.d.A ), correntemente utilizzate , sono carenti di una serie di pattuizioni che rinviate a discussione nel successivo ?preliminare? possono generare liti; Il proponente non ricava alcun beneficio dalla sua presentazione, anzi si espone anzitempo e unilateralmente; gli unici a trarne vantaggio sono il mediatore che, verificandosi l?accettazione, in forza di un contratto perfetto (vedi art.1325-1326) è in grado di dimostrare la conclusione dell?affare e la maturazione del suo diritto alla provvigione, e l?aspirante venditore che beneficia di una piccola asta al rialzo.

Per evitare inutili rischi e prevenire litigi, è opportuno che solo dopo aver preso visione della documentazione della casa e dopo aver esperito gli altri importanti preventivi controlli, l?aspirante acquirente proceda direttamente alla stipula di una ?promessa bilaterale di compravendita? ben formulata con l?aiuto di un professionista di parte . Se proprio desiderasse presentare la P.d.A, lo dovrebbe fare almeno dopo aver visionato la documentazione più importante (es. atto di provenienza, planimetrie, licenza edilizia, visura ipotecaria, visura a ufficio protesti, visura a registro imprese ) e subordinandone la validità a TUTTE le condizioni per le quali è disposto ad obbligarsi.

Esempio n.1:-Dopo l?accettazione della P.d.A, il proponente già contrattualmente coobbligato, scopre che poco prima sono state deliberate (e taciute) spese condominiali straordinarie di rilevante entità (sostituzione caldaia , rifacimento tetto e facciate, rimozione amianto/eternit ), che i lavori e pagamenti cadranno a cavallo del rogito. Si aprirà sicuramente una questione spinosa: a chi tocca pagare le rate condominiali ? che si fa visto che una parte vorrà addossare integralmente la spesa all?altra ? Una lite, un costoso arbitrato? ( la giurisprudenza, incerta e contraddittoria certo non aiuta)

Esempio n.2-E se per inesperienza, non avendo piena contezza della rilevanza giuridica, all?atto della sottoscrizione della PdA (poi accettata), avesse solo accennato, ma dimenticato di subordinare in maniera scritta la validità alla NON PROVENIENZA del bene da successione o donazione?
In primis, (se non vorrà perdere il deposito cauzionale e pagare la mediazione) si troverà obbligato ad acquistare un bene di insicura provenienza e circolazione. E ciò malgrado, la Banca potrebbe negare l?erogazione del mutuo necessario per pagare la casa e pertanto gioco-forza si ritroverebbe inadempiente conseguendo comunque la perdita del deposito ed il pagamento della mediazione.

Esempio n.3- Dopo l?accettazione della P.d.A, le parti già vicendevolmente obbligate, rilevano la mancanza delle certificazioni utili od obbligatorie (es. certificazione energetica ). Chi paga la salata parcella del professionista che dovrà predisporla ?

E se, a P.d.A accettata, il malcapitato accortosi che altri fatti per lui rilevanti sono stati tralasciati o non corrispondono alle originarie rassicurazioni verbali, decide di rinunciare a proseguire nell?affare, chi lo rimborserà dell?acconto che sicuramente perderà ? Chi si opporrà alle pretese del mediatore, che maturato il diritto alla provvigione avendo portato le parti alla conclusione dell?affare, non vorrà sentire ragioni ? Pare evidente l?opportunità di chiarire ogni aspetto prima di contrarre qualsiasi obbligazione, a maggior ragione se unilaterale. La indicazione nella P.d.A di tutte le condizioni poste su tutti gli aspetti rilevanti metterà il proponente al riparo da sorprese e nella condizione preventiva di contrattare alla pari.

L?utilizzo di formulari scarni e incompleti facilmente determina problemi non da poco e tali da togliere la tranquillità a quanti ?allo sbaraglio ma in buona fede? si avvicinano al mercato immobiliare investendovi risparmi di una vita. I siti delle associazioni dei consumatori, i blog del settore, sono zeppi di casi capitati a giovani e/o inesperti che solo troppo tardi capiscono in che guaio si sono cacciati.

Pare sicuramente auspicabile che Associazioni Consumatori, Camere di Commercio, Agenzie immobiliari, Imprese e quant?altri attori del settore, adottino e propongano modelli di P.d.A. complete così che ogni problematica emerga prima dell?assunzione di un gravoso impegno unilaterale (tale è la proposta di acquisto fino a che non venga accettata) e prima dell?accettazione. In tal maniera anche l?aspirante venditore valuterà compiutamente e sarà conseguentemente tenuto a negoziare preventivamente le condizioni proposte . Così si potrà evitare inutili contenziosi e garantire ordinata continuità e serietà dell? affare.

E? rilevante che il proponente sappia che la ?proposta di acquisto? non è (come spesso viene millantata ) una ? semplice prenotazione? né serve a ? bloccare l?affare ? visto che la proprietà per un certo tempo è libera di confermare o disattenderla. Il proprietario di un immobile appetibile, come detto, potrebbe addirittura innescare un? asta al rialzo e accettare solo la proposta migliore respingendo le altre, senza conseguenza alcuna.

Né si obietti che il proponente ha la possibilità di recedere prima dell?accettazione ; Taluni (es. alcune Camere di Commercio) sostengono che il proponente può recedere entro 4 giorni dalla presentazione della proposta (seppure irrevocabile) a meno che non si sia già verificata l?accettazione dell?aspirante venditore. Tale ?tutela? pare di facile aggiramento: se il proponente comunicasse tale volontà gli verrebbe immediatamente obiettata l?impossibilità del recesso in quanto ?poco prima? la proposta è stata accettata. Insomma nella realtà è una garanzia inconsistente salvo che il proponente non preveda nella proposta la facoltà di recesso e che questa, o l?accettazione, debbano formalizzarsi con un fax, una e:mail che indicano in maniera certa, data, ora, minuto.

La ?proposta di acquisto? per il fine che intenderebbe perseguire, neppure dovrebbe chiamarsi così, e neppure richiamare termini come ?compratore? o ?venditore? , che potrebbero indurre a ritenere che con la accettazione esplicita sia già perfezionato un contratto di compravendita ; Infatti un contratto (anche di compravendita immobiliare) è concluso (seppure vincoli solo le parti fino alla trascrizione a cura del Giudice o a cura del Notaio rogante) se redatto in forma scritta ex art.1350, se contiene i requisiti essenziali ex art. 1325, ?nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell?accettazione dell?altra parte ? (ex art. 1326 c.c.), caratteristiche che si riscontrano tutte nella ?proposta irrevocabile di acquisto accettata?.

Per convincere gli scettici basti pensare a quanto avviene comunemente in ambito imprenditoriale/aziendale. In quella sede è norma che il cliente, dopo articolata e completa negoziazione su ogni aspetto, ?proponga di acquistare irrevocabilmente? un certo macchinario fabbricato appositamente negli USA. Il fornitore ritorna firmata ?per accettazione? la P.d.A. Tanto basta per concludere un contratto di compravendita A nessuno in ambito aziendale passerebbe per la testa di far seguire alla ?proposta di acquisto accettata ? che come visto è già compravendita , un preliminare (alias, compromesso) e poi di nuovo un successivo contratto di compravendita (alias rogito)
Come già scritto lo scambio di volontà della ?proposta di acquisto accettata?, (salva l?interpretazione contorta di chi a tutti i costi lo vuol far passare comunque ed in ogni caso, derogando logica e diritto, come un ? preliminare del preliminare?) determina il nascere di un contratto di compravendita perfetto ex art. 1325 e 1326, che pure dovrà essere rifuso nell? atto notarile per ottenere trascrizione e pubblicità ; Tanto è che, nell?ipotesi che dopo l?accettazione una delle parti non volesse addivenire alla esecuzione e trascrizione dell?atto notarile, la parte che ne avesse interesse potrebbe pretendere e ottenere la trascrizione d?imperio dal Giudice adito.
(vedi in appendice, punto 1-2-3-4)

E seppure ? L? Acquirente? o ? Il Venditore? lasciassero sottintendere, contraddicendosi rispetto ai termini utilizzati, di voler perfezionare tutti gli accordi in un successivo atto preliminare , rimarrebbe ? il tarlo?, ? l?equivoco? ingenerato da quelle dizioni improprie .

Se correttamente formulata, seppur sconsigliata , la c.d. ?proposta irrevocabile di acquisto? dovrebbe più propriamente chiamarsi ?preliminare del preliminare ? e il proponente non dovrebbe proporre ?di acquistare? né la proprietà accettare di ?vendere? ma il proponente dovrebbe promettere di eseguire dopo tot giorni dall?accettazione, ?una promessa bilaterale di compravendita ?, detta comunemente ?preliminare?, contratto prodromico alla esecuzione del successivo rogito notarile. E così la proprietà ?accettare? tale obbligazione.

Conclusioni: la c.d. ?proposta irrevocabile di acquisto? comunemente riscontrabile nei formulari e nei siti web è giuridicamente pericolosa ; come visto ,se accettata, può determinare la nascita di un vero e proprio contratto di compravendita con il rischio che l?interessato richieda alla Magistratura la trascrizione giudiziale e con conseguenze fiscali dirompenti.
Può essere causa di successivi conflitti visto che impegna le parti solo su pochi aspetti salienti rinviando la discussione di altri non meno rilevanti, al successivo ?preliminare?, sede nella quale non è detto che le parti addivengano ad un accordo.
E? atto ?opprimente? per il proponente che se volesse recedere perderebbe deposito cauzionale e dovrebbe pagare comunque la mediazione.
E? atto ?schizofrenico? : da un lato entrambe le parti, dopo l?accettazione della PdA sono ? legate mani e piedi? e condannate ad adempiere pena la perdita di depositi, caparre, provvigioni; dall?altra non si sa ancora con precisione su quali basi le parti si sono coobligate, visto che molti aspetti rilevanti sono ancora da discutere e non è per nulla scontato che si perverrà ad un accordo.


APPENDICE
Fonte: Consiglio N. Notariato ?1-Pericolosità di utilizzo di termini impropri -2- La proposta irrevocabile di acquisto -3- Consiglio Notariato Venezia ?4) Tratto da Il Sole 24 ore a firma di Alberto Stringhi

-1-?Capita che inesperti utilizzino la frase "vendo, acquisto" invece di "prometto di vendere, prometto di acquistare".- Quando succede, si ha una vendita vera e propria che vincola però solo le parti che l' hanno sottoscritta . Se sorgono liti e si è costretti a registrare questo tipo di accordo si pagano pesanti imposte sull'avvenuta vendita. Finché comunque un contratto non passa nelle mani del notaio ed è trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari non ha alcuna efficacia nei confronti di terze persone, Stato compreso?

-2-?La proposta di vendita o di acquisto è un documento che le parti possono firmare prima della compravendita vera e propria. Essa consiste, rispettivamente nella manifestazione della volontà di vendere fatta dal proprietario del bene ad un probabile acquirente o nella manifestazione della volontà di acquisto fatta da un possibile acquirente al proprietario del bene: in entrambi i casi con l?accettazione della proposta, quantunque non lo si creda, il contratto di compravendita è perfezionato e vincolante per entrambe le parti. Di solito, inoltre, la proposta, sia essa d?acquisto sia essa di vendita, è irrevocabile: il proponente si obbliga cioè a mantenerla ferma per un certo periodo di tempo durante il quale, anche se volesse revocarla, perché magari ha cambiato idea, non può farlo o, se lo fa, ciò non ha alcun effetto. Contrariamente a quanto si possa comunemente credere, non è poi così facile quindi, un volta firmata la proposta, poter retrocedere dalla stessa, imponendo detta proposta degli obblighi alle parti che l? hanno sottoscritta.?

-3-Nel vademecum (pertinente la compravendita immobiliare) edito dal Consiglio notarile di Venezia in collaborazione con la Camera Arbitrale , nel capitolo Agente immobiliare-la proposta e l?accettazione, cosi si trova scritto: ? ?..In realtà quei due documenti (proposta e accettazione) costituiscono già una vendita e quindi se per qualsiasi ragione giungono nelle mani degli uffici fiscali vengono imposte sanzioni e tasse come quelle gravanti sulla vendita?.

-4-Fonte: Il Sole 24 ore a firma Alberto Stringhi, testualmente ? Le trappole della proposta irrevocabile? -Nove volte su dieci l'agenzia immobiliare propone (o, talvolta, impone) al candidato compratore di firmare la cosiddetta proposta irrevocabile d'acquisto.-Si tratta di un impegno, preso solo da una parte ( l'acquirente) a versare per l'immobile un certo prezzo. L'obbligo preso è irrevocabile, per un certo periodo (per esempio, un mese). Entro questo lasso di tempo, il venditore potrà inviare una lettera con cui accetta la proposta. Dopo l'accettazione, è prevista in genere la firma del compromesso: solo in seguito si andrà al rogito. Alla firma dell'impegno, l'acquirente versa una certa cifra, a titolo acconto, destinato a trasformarsi al compromesso in una caparra. Spesso, nello stesso documento il candidato compratore riconosce il versamento dell'onorario all'agenzia.
La proposta irrevocabile viene troppo spesso contrabbandata come una "prenotazione" dell'immobile, che altrimenti potrebbe essere venduto ad altri. Il proprietario, al contrario, potrà tranquillamente vendere ad altri. Inoltre vi sono delineate, senza che siano possibili variazioni al compromesso o al rogito, le condizioni poste (n.d.r, poche e scarne) , non dall'acquirente (come sarebbe logico), ma dall'agenzia. Ci si potrebbe pentire, quindi, di quanto sottoscritto. Se, poi, l'agenzia è poco seria, può senza rischi fare firmare diverse proposte di acquisto per lo stesso immobile a più candidati acquirenti, scatenando così un'asta al rialzo sui prezzi. Questa abitudine poco corretta fa il paio con un'altra: quella in cui l'agente immobiliare sottoscrive con il venditore un patto secondo cui tutto l'incasso della vendita che oltrepassa una certa cifra finisce nelle sue tasche. Si tratta del cosiddetto "supero", una pratica condannata da tutte le associazioni di mediatori, ma ancora troppo diffusa, che vede l'agenzia incamerare tutti i rialzi dell'asta tra i compratori. La proposta irrevocabile è, per alcuni, uno strumento debole. Si tratta infatti di un preliminare del preliminare di acquisto, quindi di qualcosa che ha scarsa base giuridica. Inoltre, in un solo documento l'acquirente assume impegni verso il venditore e verso l'agenzia.

Chiedo opinione e accetto critiche costruttrive al riguardo
Oggi 26 gennaio 2009

Lo scritto è totalmente di mia creazione. Mi assumo ogni responsabilità riguardo la serietà e attendibilità dei contenuti. - F.to Ennio Alessandro Rossi [email protected]