Compromesso tra privati: punti salienti e dolenti?

Buongiorno a tutti e grazie per la vostra sempre professionale attenzione.
Purtroppo siamo consapevoli di porvi le solite domande, ma stavolta... sono tutte insieme!
Abbiamo individuato un appartamento che vorremmo acquistare (140.000Euro), e trattandosi di privati, intendiamo firmare un compromesso che specifichi nel dettaglio tutto.
1°problema: ci è stata richiesta una caparra per "fermare la casa"
Sbagliamo a voler lasciare intanto un semplice acconto e dare invece una caparre alla firma del compromesso? Confirmatoria?
2°: l'appartamento è sito al 1°piano di casa bifamigliare e c'è un piccolo giardino da dividere tra i 2 proprietari (2 fratelli). Vogliono dividere le proprietà al momento del nostro rogito. Non è che vogliono farci pagare la parcella del notaio anche per una questione loro che in teoria dovrebbe essere già stata regolarizzata precedentemente?
3°: ad oggi il compromesso tra privati va obbligatoriamente registrato da notaio?
Non tutti sono concordi e non capisco..abbiate pazienza!
4°l'appartamento al momento non è abitabile (e a noi va bene), ma vorremmo ristrutturarlo (almeno per i lavori +grossi) prima del rogito, con accordo del proprietario, consegna delle chiavi (per solo lavoro e non uso personale della casa!) e grossa caparra (circa 40000E). Cosa ne pensate? ho letto molti post che mi mettono in allerta...
5°veranda non accatastata:
Meglio precisare già dal compromesso che deve essere smantellata prima del rogito, o c'è qualche possibilità di tenerla? sarebbe bellissima ma non ci pare ci siano condoni attivi..
6° aiuto tecnico: è sufficiente l'aiuto di un buon geometra (controllo licenze, catasti, ipoteche...) o meglio ricorrere ad un avvocato o simili?
Per ora è tutto...
Mi auguro che qualcuno trovi un po' di pazienza e tempo per risponderci...
Buona giornata, buon lavoro e grazie!
Aurélie e Riccardo Liut