Grezzo in a3

Buongiorno,
io e mia sorella vorremmo acquistare una bifamiliare composta da 2 subalterni allo stato grezzo del 1975 mai ultimata, composta da grezzo avanzato (con intonaco e vani interni definiti) al piano superiore per lei e grezzo base al piano terra per me.

Stranamente entrambi sono accatastati A3.
Il proprietario ha già l'Ape per il piano superiore mentre non può farla per il piano terra e ci informa che dovrà declassare a grezzo F a catasto il piano terra.
Inoltre esiste una relazione urbanistica del 1999 che afferma che il piano inferiore è allo stato grezzo.
Con questa contrastante situazione tra stato di fatto, catasto e documenti urbanistici, cosa è possibile fare per ottenere le detrazioni possibili?
Ci sono i presupposti per poter accatastare il piano terra in F4 considerando che lo stato di fatto è grezzo con suddivisione dei vani in cartongesso non completato, apertura finestre definita ma niente intonaco?
Non esiste nessun tipo di impianto.

Grazie, Paolo.