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Infiltrazione da balcone superiore


Mik1976
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01 Gennaio 2011 ore 16:32 10
Situazione: proprietario di appartamento al piano terreno in stabile anni '70. Il balcone dell'appartamento sopra ha delle infiltrazioni che stanno scrostando l'intonaco nella parte inferiore (quella che vedo io) ed inoltre tali infiltrazioni arrivano fino alla facciata compromettendone l'intonaco e rischiando di penetrare anche nel mio appartamento.

I proprietari di tale balcone stanno cercando di vendere casa da oltre un anno e quindi non vogliono spendere soldi, l'amministratore è come Ponzio Pilato e la situazione del balcone peggiora di giorno in giorno, con rischio di distacco di calcinacci...Che devo fare?
  • stafflavorincasa
    Stafflavorincasa Ricerca discussioni per utente
    Sabato 1 Gennaio 2011, alle ore 17:27
    Ne abbiamo parlato "infinite" volte nel forum, basterebbe una semplice ricerca con l'apposito tasto ...

    L'amministratore non ha competenza sulle parti "private" nel condominio ed i balconi sono proprietà privata: accessori dell'unità immobiliare.

    Per evitare di dare solo consigli personali abbiamo riassunto tutti i riferimenti giurisprudenziali possibili al "solito" link:

    http://www.condomini.altervista.org/BalconiProprieta.htm
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Sabato 1 Gennaio 2011, alle ore 19:32
    Buongiorno, i balconi non sono 'res nullius', se i danni si riflettono nella proprietà privata, è necessario attivarsi in proprio, non dipendere dall'amministratore che, infatti, si guarda bene dall'intervenire.
    rispondi citando
  • mik1976
    Mik1976 Ricerca discussioni per utente
    Sabato 1 Gennaio 2011, alle ore 19:57
    I danni non si riflettono solo sulla proprietà privata (caduta di intonaco sulla mia testa), ma anche sulla proprietà condominale (come ho scritto si sta ammalorando l'intonaco della facciata)

    In ogni caso, cosa dovrei fare per convincere il vicino a fare i lavori?

    P.S.:
    faccio notare questo passaggio presente nella pagina segnalata dal solerte Staff: come la interpretiamo?

    La tinteggiatura dei sottobalconi non può qualificarsi come intervento su parti individuali dell'edificio condominiale; pertanto è legittimo l'addebito della spesa relativa all'intera collettività dei condomini. Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 1992

    In materia di riparazione di balconi negli edifici condominiali, le relative spese sono in parte a carico del proprietario dell'appartamento di cui costituiscono accessorio, in quanto consentono il calpestio e l'affaccio ed in parte a carico dei condomini, in quanto costituiscono elementi della facciata dell'edificio, di cui concorrono a formare la struttura. Trib. civ. Napoli, 18 dicembre 1991
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Sabato 1 Gennaio 2011, alle ore 20:00
    Se è compromessa anche la proprietà comune, allora l'amministratore è competente, ma solo per quella.
    rispondi citando
  • mik1976
    Mik1976 Ricerca discussioni per utente
    Sabato 1 Gennaio 2011, alle ore 20:05
    Se è compromessa anche la proprietà comune, allora l'amministratore è competente, ma solo per quella.

    Quindi, sfruttando il danno alla facciata, si potrebbe obbligare l'inquilino a fare i lavori di impermeabilizzazione: l'infiltrazione si fermerebbe e per l'intonaco pericolante....beh, potrei essere così sbadato da colpirlo con un bastone più volte e farlo cadere del tutto, certo che poi non peggiorerà più...

    N.B: il mio messaggio precedente è stato ampliato
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Sabato 1 Gennaio 2011, alle ore 21:07
    Io consiglierei di partire con un'accurata indagine tecno-peritale, da rammostrare alla controparte.
    rispondi citando
  • stafflavorincasa
    Stafflavorincasa Ricerca discussioni per utente
    Domenica 2 Gennaio 2011, alle ore 15:54
    ... faccio notare questo passaggio presente nella pagina segnalata dal solerte Staff: come la interpretiamo?...
    Devi principalmente tenere conto delle sentenze di Cassazione. (non quelle dei tribunali che potrebbero essere state stravolte da successivi gradi di giudizio)

    Comunque l'impermeabilizzazione del pavimento del balcone è sempre di competenza del proprietario del balcone stesso.

    Se le infiltrazioni stanno danneggiando parti comuni o parti private, gli interessati hanno tutto il diritto di imporre la risoluzione del problema al proprietario.

    Bisogna anche tenere conto che un balcone aggettante non è altro che la continuazione del solaio divisorio tra l'unità immobiliare soprastante e sottostante, quindi la parte sottostante del balcone (intonaco) diventa di competenza del proprietario sottostante.

    Alla luce di quanto sopra, qualsiasi tipo di infiltrazione dai pavimenti dell'unità immobiliare soprastante, compreso il prolungamento del balcone aggettante, deve essere risolta dal proprietario soprastante.

    Far fare una perizia tecnica (ATP) da parte tua equivale a sobbarcarti una spesa che non ti compete già in origine. Visto oltretutto che la spesa per l'impermeabilizzazione con i nuovi prodotti in commercio che permettono di impermeabilizzare senza intervenire sulle murature, si potrebbe aggirare sui 3-400?, mentre la spesa da parte tua per un avvocato, perizia da parte del professionista, spese giudiziarie, Atp, ecc. costerebbe sicuramente più di 1.000?; vale la pena spendere cifre fuori luogo inutilmente?

    Produci invece foto e testimonianze che potrebbero diventare utili in sede di controversia.

    Diffida l'amministratore con raccomandata che intervenga presso il proprietario del balcone al fine di rimuovere le cause dei danneggiamenti alle parti comuni (facciata).
    rispondi citando
  • nabor
    Nabor Ricerca discussioni per utente
    Domenica 2 Gennaio 2011, alle ore 21:22
    Io consiglio, senz'altro (e se qualcuno la pensa diversamente lo dica) un ATP che, dal 2005 ad oggi, permette di definire costi e cause, oltre alla legittimazione passiva del caso.
    rispondi citando
  • mik1976
    Mik1976 Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 3 Gennaio 2011, alle ore 08:36
    Quindi, ricapitolando: faccio foto della situazione, così quando mi cadrà qualcosa in testa avrò la documentazione dalla mia parte.

    Sempre se sopravviverò.

    Geniale l'Italia....curare, mai prevenire
    rispondi citando
  • stafflavorincasa
    Stafflavorincasa Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 3 Gennaio 2011, alle ore 09:04
    Non essere così pessimista ...

    Le alternative esistono e te le abbiamo illustrate con dovizia di riferimenti, solo tu però puoi prendere le decisioni più adatte alla tua "personale" situazione.

    La prima: incaricare (e pagare) un avvocato affinché intervenga in tutti i modi possibili (presso l'amministratore, presso il proprietario del balcone, ecc.) ed esperisca iniziative anche giudiziarie (spese, lungaggini, Atp, relazioni tecniche, controperizie, ecc.) per obbligare l'interessato a rimuovere le infiltrazioni.

    La seconda: convincere l'amministratore e soprattutto l'interessato a procedere, magari come ti ho detto sopra, con un semplice "collante" che permetta l'impermeaìbilizzazione del pavimento del balcone e della giunta sul muro perimetrale. Nel caso non fosse possibile, procedere con un normale intervento a mezzo del piastrellista e muratore.

    La terza: regalare all'interessato un sacchetto di collante e aiutarlo a stenderlo sul balcone bevendo insieme un buon caffè (la garanzia di impermeabilizzazione usando un buon prodotto è di 10 anni).

    La quarta: lasciare tutto come sta.

    La quinta: chiamare i vigili del fuoco (a pagamento per questo tipo di intervento) per far certificare il rischio di danni alle cose e persone e far imporre l'intervento entro un determinato numero di giorni.

    La sesta: convincere gli altri condòmini che il lavoro è necessario e indire un'assemblea dove si deliberi l'intervento e si stanzino i fondi per intervenire.

    La settima: decidi tu ...
    rispondi citando
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