Agibilità si agibilità no

Quando è stato fatto il recupero a i fini abitativi della stalla? Nel '900 era una stalla; ora è una casa. Quando c'è stato questo passaggio? Se 5 anni fa, allora doveva essere richiesta l'agibilità. Se prima del 1939 allora non esisteva l'agibilità.

Grazie Lalla. Mi sono occupato decine di volte d'agibilità, ed il problema è frequentissimo. L'immobile può circolare anche se privo di certificazione, ma solo se le parti concordano in tal senso: su richiesta, il promittente alienante deve dimostrare che l'agibilità difetta in quanto all'epoca (dell'ultimo titolo edilizio) non era richiesta.

In effetti quando l'immobile fu costruito non era richiesta.
I proprietari hanno eseguito dei frazionamenti dell'immobile ereditato dai nonni, poi dai genitori e ricavato più unità, tra cui anche il piccolo appartamentino che ora stiamo x acquistare che una volta era una stalla e condonata ad abitazione.
L'agibilità non c'è ma perché non ne hanno mai fatto richiesta.

Siamo d'accordo che provvederanno a farne richiesta.

La mia domanda è questa però:
visto che i soffitti e anche le finestre non rispecchiano i parametri di costruzione che hanno oggi gli immobili, la agibilità può riscontrare degli intoppi?

Se non erro la agibilità riguarda lo stato di sobrietà igiene e stabilità dell'edificio che è in ottimo stato.... la ristrutturazione è stata fatta molto bene, gli impianti sono a norma, le opere non hanno implicato abbattimenti di muri o ampliamenti che possano in un qualche modo disturbare la stabilità dell'immobile.
La ristrutturazione è stata fatta solo ai fini del ripristino e ottimizzazione.
Certo è che le altezze non sono quelle imposte dalle leggi oggi.. però è anche vero che la stragrande maggioranza delle case ristrutturate sono così.


Con questi presupposti il Comune potrebeb avere difficoltà al rilascio della agibilità? la casistica cosa dice?

Ah, allora hanno fatto un condono, molto probabilmente quello del 1985, anno in cui si poteva condonare di tutto. Se così è, dovrebbero avere in mano la concessione in sanatoria e il certificato di agibilità speciale, rilasciati dal Comune a seguito della domanda di condono (non devono richiederla, è automatica per la procedura di condono). Se non li hanno e la domanda è ancora aperta, devono andare in Comune, vedere cosa manca e sollecitare al Comune la chiusura della pratica. Se c'è qualcosa che non va nel condono, lascia perdere l'acquisto, perché compreresti una stalla.

Un'altra precisazione: all'interno di questa casa, tu hai intenzione di fare delle modifiche in manutenzione straordinaria (es. spostamento di muri)? Se è così, occhio che con i cambiamenti i nuovi locali dovranno necessariamente rispettare la normativa attuale (dimensioni, rapporti aeroilluminanti, ...). Questo perché adesso c'è una situazione fuori norma, ma condonata; se cambi la situazione, dovrai tornare a rispettare le leggi, non essendoci ora un condono (ti manterranno in deroga le altezze esistenti se queste non si possono cambiare, ma per il resto non c'è deroga). Quindi occhio ai lavori che ci vuoi fare dentro: potrebbe anche non convenire l'acquisto.

La concessione edilizia in sanatoria è del giugno '97.

Sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione in conformità a DIA presentata nel 2007, lavori che non hanno comportato modifiche alla strattura o cambi di destinazione, che avrebbero portato alla necessaria redazione della certificazione di agibilità come disposto da art.86 comma 2 della L.R. Toscana 1/2005

questo è quanto ha riferito la parte venditrice, mi posso fidare?

Per i lavori del 2007 non doveva essere data l'agibilità. Doveva essere invece ritirata per la concessione edilizia in sanatoria del 1997. Sia che sia stata dovuta al condono del 1985 sia a quello del 1994 (è plausibile per entrambi che la concessione sia arrivata nel 1997). La parte venditrice deve quindi solo fare richiesta in Comune di ottenimento dell'agibilità speciale (è speciale perché deriva dal condono). Vanno loro senza tecnico, e costerà solo qualche diritto amministrativo. In realtà il Comune avrebbe dovuto rilasciarla insieme alla concessione in sanatoria (se questa è coerente con il lavoro fatto, quindi col recupero ai fini abitativi): dato che non l'ha fatto, possono richiederla o richiederne copia. Verifica bene le carte del condono (fatti consegnare anche i disegni e la pratica e controllali), perché in caso di futuri interventi edilizi, la maggior parte dei Comuni ne richiede copia allegata alla pratica edilizia. Mi è capitato in parecchi casi che le opere indicate nella pratica di condono non erano proprio tutte... e questo vuol dire che ciò che non è indicato nelle tavole, non è condonato! Quindi verifica bene il tutto.

Chiarissima
grazie

Topic molto istruttivo, mi complimento ancora con Lalla

Mah... sono basita sul seguito di questa cosa...
Dunque.. sembravamo tutti concordi sul richiedere il certificato... poi però i tempi del rogito sono slittati all'esito di questo certificato.

Dalla data della richiesta devono trascorrere 45 gg, dopodichè scatterebbe il silenzio assenso da parte del comune, ma rimane che per i successivi 180 gg l'ASL può disporre a campione delle visite di accertamento.
Quindi c'era da trovare un accordo su come gestire questi 180 giorni e cosa tenere come riserva nel caso in cui, trascorsi i 180 giorni, si fosse presentato qualche inghippo.
la parte venditrice adesso è inferocita.
Ci accusa di essere pignoli, che loro non sono tenuti a fornire nessuna abitabilità, vogliono il risarcimento dei costi che devono sostenere x tale richiesta.
Ma pazienza tutto questo! la cosa peggiore è che ormai qualunque domanda facciamo x toglierci dubbi viene presa di petto... abbiamo chiesto un incontro a 4 occhi (non più telefonico) e si sono scocciati....

con grande dispiacere perché l'immobile è davvero un bijoux ma io non mi sento di andare avanti in questo modo... io parte acquirente credo di avere tutti i diritti di chiedere chiarimenti laddove lo stesso notaio ha posto interrogativi.... invece è una settimana che subisco attacchi di una maleducazione che mi lascia senza parole!

ps: ho riferito alla parte venditrice anche quanto mi ha indicato lollolalla, dicendo appunto che mi ero informata sul tema presso consulenti in materia.... siccome la parte venditrice sono geometri (padre e figlia) mi hanno detto che io non devo insegnare a loro il mestiere e che le leggi non sono uguali in tutti i comuni.
boh...

Chiedere la certificazione d'agibilità/abitabilità è un diritto, non una fisima qualsiasi.

L'agibilità per il condono è definita da legge nazionale, non comunale. La tempistica può variare.
Il fatto comunque che pensino che l'ASL abbia qualcosa da dire, mi fa presupporre che la pratica di condono non sia proprio "perfetta". In più sono due geometri, quindi del mestiere, e questo mi fa insospettire ancora di più.
Praticamente gli stai chiedendo un tuo diritto: venderti una casa a posto dal punto di vista edilizio e catastale. Il fatto che non lo abbiano fatto prima, essendo del mestiere, quindi a costo zero, mi fa insospettire.
Il fatto che adesso si irrigidiscano perché gli stai facendo le pulci è o perché sono due geometri che lavorano come la maggiorparte degli stessi in modo sommario (non mi affiderei mai a loro) o perché nella pratica c'è qualche magagna...
Tu stai solo esewrcitando un tuo diritto. E fai benissimo ad esercitarlo, perché una volta che avrai rogitato, saranno tutti problemi tuoi e non potrai più chiedere nulla ai due geometrini... quindi OK che la casa è bella, ma che sia anche a posto con le carte è meglio, soprattutto per il fatto che non sei del mestiere... a meno che tieni già in preventivo che dovrai spendere per mettere a posto le carte in futuro e, soprattutto, che non è detto che in futuro si possano mettere a posto: se la pratica di condono ha una falla o non è stata presentata per ciò che ti hanno detto, oramai il condono è chiuso, quindi non può più essere ripresentata, a meno di non sistemare le cose secondo la legge vigente (faresti non un condono ma una sanatoria con relativa multa).

X lollolalla

i suggerimenti che mi hai dato sono stati parecchio illuminanti, però dubbi sulla validità del condono non ne avevo.
I dati catastali corrispondono, c'è la conformità urbanistica, il perito della banca ha fatto il sopralluogo e non ha trovato difformità.

Dici che, nonostante le planimetrie catastali confermino che l'immobile è accatastato in maniera corretta, possono ugualmente esserci problemi con il condono?

Il notaio mi ha fatto notare che non era stato rilasciato un certificato di agibilità, ma la conformità urbanistica c'è.
Mi sto perdendo???

L'agibilità non è un requisito per la circolazione dell'immobile, al contrario della conformità edilizio/urbanistica, questo vuole dire il Notaio.

Ciao, io penso che quando le cose non sono semplici allora non sono neanche chiare e regolari.
Se i mediatori sostengono che la casa è a posto, perché non chiedono ora l'agibilità? Con le tempistiche stabilite oggi in poco tempo l'evreste in mano, specialmente se la stessa è un atto dovuto come potrebbe essere con il condono.
In realtà penso, e te lo dico per esperienza, che in passato al certificato di agibilità non si dava molta importanza, perché non serviva per gli allacci ai servizi (gas, acqua) e spesso dopo le pratiche edilizie o non veniva richiesta o se c'erano problemi per il rilascio si lasciava tacere la cosa e spesso i problemi per il suo rilascio li conoscevano solo i tecnici che presentavano la pratica ma facevano finta di niente, perché spesso i proprietari si preoccupavano solo della Concessione o addirittura solo della sua presentazione.
Pertanto esistono moltissime case senza agibilità, per i più svariati motivi, ma è un conto se uno ci abita da trenta anni ed un conto è se uno deve acquistarla come propria nuova abitazione.
Sinceramente, ma non voglio scoraggiarti, io non lo farei, perché potresti avere dei problemi in futuro (informati per l'allaccio del gas!).
Prova a dirgli che sei disponibile a dargli un ulteriore acconto a condizione che loro ottengano l'agibilità.

Abbiamo rimandato tutto a ottenimento della certificazione, compromesso compreso che avremmo fatto con atto notarile.

E verrebbe da dire... BENE!

Ma non sono molto convinta;
non mi convinceva la loro maleducazione e arroganza quando ho chiesto un certificato che era un mio diritto, come non mi convince ora il repentino voltafaccia per cui non vogliono nemmeno stipulare il compromesso senza quel documento.

Non bastava vincolare solo il rogito?
Hanno insistito loro per rimandare anche il compromesso.

Vabbè... vedremo a settembre... la mia sensazione è che abbiano un'altra trattativa in corso e se i futuri acquirenti "rompono" meno di me, vanno avanti senza certificati.
Che dite?

Credo che sia perché stipulare il compromesso registrato li esporrebbe al rischio, in caso di mancato ottenimento del certificato di conformità edilizia e agibilità, di corrisponderti l?importo della caparra.
Comunque non mollare, avere il certificato è un tuo diritto ed è importante.

La minor incidenza della certificazione d'abitatabilità, ora agibilità, un tempo era tale per uno specifico motivo tecnico/normativo, ossia la non obbligatorietà del collaudo statico.