Rumori da parete vicina

Ho acquistato una casa bifamiliare del 2004. Tra me e il vicino c'è una parete di 30 cm che lascia passare ogni tipo di rumore, si sente addirittura mentre i vicini parlano tra di loro. C'è qualche legge che mi può aiutare per rifarmi sul costruttore? Ci sono dei modi per contenere i rumori ora che la casa è ormai finita con tubi, cavi elettrici etc etc?

Spero che qualcuno possa aiutarmi, magari raccontatemi se avete avuto esperienze in merito

grazie

Ciao, non entro nei dettagli dei rimedi tecnici per l'isolamento acustico, che pure sussistono. Ai sensi del codice civile, il costruttore-appaltatore risponde per due tipologie di vizi, quelli dell'art. 1667 (garanzia biennale), e quelli dell'art. 1669 c.c. (garanzia decennale). Il difetto d'isolamento dovrebbe essere qualificato nella prima categoria, ma la giurisprudenza più recente, in tema d'immissioni, parrebbe lasciare aperta la porta anche alla seconda. Quello che è da fare, se non l'avete già fatto, è denunziare FORMALMENTE i vizi al costruttore

ciao

Grazie della risposta. Abbiamo già contattato il costruttore ma lui dice che è in regola e che le case le ha fatte tutte cosi. Io mi rivolgerei anche a un legale, ma non essendo a conoscenza di precedenti casi in merito, ho paura di perdere soldi in una causa, soldi che al momento neanche ho. Ci sono delle associazioni che possono seguire questi casi anche dietro ad una quota d'iscrizione?

Grazie

Ciao, di casistica in merito se ne trova cospicua...come associazioni di consumatori ha una certa competenza in materia l'APU (associazione proprietari utenti), altre nello specifico sono meno affidabili

Sull'argomento in questione l'atmosfera è estremamente rovente. Esiste infatti un Decreto del 1997 (il DPCM 95/12/1997) che stabilisce esattamente quali debbano essere le prestazioni acustiche MINIME degli edifici e degli elementi di edifico (facciate, pareti divisorie, solai, ecc.). Il fatto che il costruttore dica di aver fatto le cose "bene" non ha alcun valore.
Dal punto di vista gurisprudenziale esistono già sentenze cassate (cioè definitive) che stabiliscono risarcimenti cospicui (dell'ordine del 20% del valore dell'immobile!) per presenza di evidenti difetti acustici; le cause pendenti sono molteplici.
Recentemente ho tenuto un seminario sullìargomento a Udine patrocinato dagli albi professionali provinciali (geometri, architetti e ingegneri) e due cose sono emerse chiarissime:
1) l'ignoranza attuale dei progettisti sulla materia è enorme
2) i timori degli stessi e dei costruttori è ancora più grande

Le cose da fare sono, in rigoroso ordine coronolgico:
A) Inviare Raccomandata A/R a chi ha costruito e venduto la casa, facendo presente il problema (il vizio va denunciato subito dopo la sua scoperta, max 8 gg. dopo).
B) Contattare un Tecnico Competente in Acustica: è la parte più difficile, perché non è facile trovarne di veramente competenti: Se mi dite in quale zona dell'Italia vi trovate posso dare suggerimenti più mirati.
C) Dopo esame dello stato delle cose da parte del tecnico acustico, se e solo se ci sono le condizioni tecniche per procedere (ossia se e solo se il difetto di isolamento acustico è marcato ed incontestabile) allora si contatta un avvocato ed eventualmente si procede per una richiesta di riduzione del prezzo o di risarcimento del danno.

Fatemi sapere.

Grazie dex, aggiungerei anche che un fronte caldo, in tema di responsabilità dell'appaltatore, è proprio quello del danno non patrimoniale, la giurisprudenza è ancora scarsa ma in evidente espansione...

Grazie mille per le preziose informazioni.
In merito alle indicazioni che mi date purtroppo il vizio è noto da qualche mese. Cosa può comportare?
Io abito a Pavia, se ha reference di un tecnico in acustica sarebbe molto utile: quanto può costare questo intervento?
Una eventuale causa quanto tempo può impiegare?

Scusate le numerose domande ma stò cercando più informazioni possibili, purtroppo anche il cliente in questo caso è molto disorientato.

Grazie

Grazie mille per le preziose informazioni.
In merito alle indicazioni che mi date purtroppo il vizio è noto da qualche mese. Cosa può comportare?
Io abito a Pavia, se ha reference di un tecnico in acustica sarebbe molto utile: quanto può costare questo intervento?
Una eventuale causa quanto tempo può impiegare?

Scusate le numerose domande ma stò cercando più informazioni possibili, purtroppo anche il cliente in questo caso è molto disorientato.

Grazie

La procedura più corretta consisterebbe nell'eseguire una misura di isolamento tra i due appartamenti, secondo le norme UNI ISO di settore; tenga però presente che per eseguire una misura di questo tipo occorre il consenso del vicino, perché bisogna posizionare un altoparlante in una delle due stanze e misurare la differenza di livello sonoro tra un ambiente e l'altro e quindi recarsi con umo strumento sia di qua che di là.
Se i rapporti col vicino non sono buoni, occore allora stimare l'isolamento per via teorica; in questo caso è necessario disporre sia delle planimetrie complete dell'edificio (piante e sezioni), sia del capitalto esecutivo (occorre sapere com'è fatto il muro divisorio, le pareti laterali, i due solai).
Il costo di un' operazione del genere non è inferiore sicuramente a 900-1.000 euro più le spese di trasferta; se un tecnico chiede molto meno (diciamo 600 euro) vuol dire che non è serio, perché si tratta di una consulenza che porta via parecchio tempo.
Sui tempi di una causa non mi esprimo, ma non credo si possa pensare a meno di qualche anno. Di solito però queste cose non finiscono quasi mai nelle aule dei tribunali, ma si giunge prima ad una transazione: tenga presente che se il difetto c'è ed è grave, l'impresa rischia di dover sborsare diverse decine di migliaia di euro: una sentenza del tribunale di Milano del 2001 ha sancito per motivi di scarso isolamento acustico tra due appartamenti, un risarcimento di 100.000.000 di vecchie lire !
Per quanto concerne il vizio, in realtà si tratta di un vizio occulto e la conoscenza certa da parte sua la si ha solo a seguito della valutazione di un perito, consulenza che lei non ha ancora commissionato: in sostanza lei avverte uno scarso isolamento acustico, ma solo dopo l'intervento di un perito è in grado di sapere se l'isolamento è realmente scarso ai sensi delle normative vigenti, o se viceversa è lei a pretendere troppo. Quindi da questo punto di vista c'è tempo. Non faccia però passare troppo tempo, perché se siamo in presenza di un appalto, il limite massimo per denunciare un vizio occulto dovrebbe essere di 2 anni: dico "dovrebbe" perché anche qui ci sono aspetti squisitamente legali che vanno valutati con cura.
Infine su Pavia non conosco di persona validi tecnici in acustica (ma non è escluso che ce ne siano): il più vicino serio che io conosca è il P.I. Massimo Savassi con sede a Goito (MN), Via Risorgimento 19.
Tel.: 0376 605141
e-mail: [email protected]

Mi faccia sapere. Saluti.

La procedura più corretta consisterebbe nell'eseguire una misura di isolamento tra i due appartamenti, secondo le norme UNI ISO di settore; tenga però presente che per eseguire una misura di questo tipo occorre il consenso del vicino, perché bisogna posizionare un altoparlante in una delle due stanze e misurare la differenza di livello sonoro tra un ambiente e l'altro e quindi recarsi con umo strumento sia di qua che di là.
Se i rapporti col vicino non sono buoni, occore allora stimare l'isolamento per via teorica; in questo caso è necessario disporre sia delle planimetrie complete dell'edificio (piante e sezioni), sia del capitalto esecutivo (occorre sapere com'è fatto il muro divisorio, le pareti laterali, i due solai).
Il costo di un' operazione del genere non è inferiore sicuramente a 900-1.000 euro più le spese di trasferta; se un tecnico chiede molto meno (diciamo 600 euro) vuol dire che non è serio, perché si tratta di una consulenza che porta via parecchio tempo.
Sui tempi di una causa non mi esprimo, ma non credo si possa pensare a meno di qualche anno. Di solito però queste cose non finiscono quasi mai nelle aule dei tribunali, ma si giunge prima ad una transazione: tenga presente che se il difetto c'è ed è grave, l'impresa rischia di dover sborsare diverse decine di migliaia di euro: una sentenza del tribunale di Milano del 2001 ha sancito per motivi di scarso isolamento acustico tra due appartamenti, un risarcimento di 100.000.000 di vecchie lire !
Per quanto concerne il vizio, in realtà si tratta di un vizio occulto e la conoscenza certa da parte sua la si ha solo a seguito della valutazione di un perito, consulenza che lei non ha ancora commissionato: in sostanza lei avverte uno scarso isolamento acustico, ma solo dopo l'intervento di un perito è in grado di sapere se l'isolamento è realmente scarso ai sensi delle normative vigenti, o se viceversa è lei a pretendere troppo. Quindi da questo punto di vista c'è tempo. Non faccia però passare troppo tempo, perché se siamo in presenza di un appalto, il limite massimo per denunciare un vizio occulto dovrebbe essere di 2 anni: dico "dovrebbe" perché anche qui ci sono aspetti squisitamente legali che vanno valutati con cura.
Infine su Pavia non conosco di persona validi tecnici in acustica (ma non è escluso che ce ne siano): il più vicino serio che io conosca è il P.I. Massimo Savassi con sede a Goito (MN), Via Risorgimento 19.
Tel.: 0376 605141
e-mail: [email protected]

Mi faccia sapere. Saluti.

Grazie mille. Non si tratta di due ppartamenti, bensi di una villetta bifamiliare. Con il mio vicino non c'è nessun problema, anzi anche lui vorrebbe risolvere perché ha ovviamente gli stessi miei problemi e insieme li abbiamo denunciati al costruttore. Immagino che se facessimo insieme la cosa potremmo anche dividere la spesa per la verifica acustica. Il rischio è di buttare via 500 Euro a testa (indicativamente) se ho ben capito. Se comunque la verifica conferma le nostre sensazioni, con questa possiamo affidarci ad un legale ed ottenere qualcosa. Ho capito bene?

Grazie ancora per l'interessamento.

Saluti.

Il vizio che incide sul godimento del bene, mi preme chiarire, è stato da tempo accorpato al 1669, per varie tipologie d'immissioni: responsabilità decennale, denuncia del vizio entro un anno dalla scoperta (anche dopo nove anni, pertanto), e azione entro un anno, a pena di decadenza.
Citerei la bella opera di Marcello Adriano Mazzola (UTET), sulle immissioni, non perché sia mio amico (lo è, ma non rileva), ma perché è completa e utile

Purtroppo mi è stato detto che l'azione da intraprendere verso il costruttore sarebbe dovuta iniziare entro un anno dalla consegna della casa. Questo mi scoraggia molto ma sis contra con quello che ho pensato finora, avete qualche consiglio in merito?

Grazie

Purtroppo mi è stato detto che l'azione da intraprendere verso il costruttore sarebbe dovuta iniziare entro un anno dalla consegna della casa. Questo mi scoraggia molto ma sis contra con quello che ho pensato finora, avete qualche consiglio in merito?

Grazie
Ciao Max, occorre chiarire che il termine per l'azione decorre dalla scoperta del vizio, e non dalla consegna della casa, altrimenti la responsabilità decennale dell'appaltatore sarebbe meramente teorica: qualsiasi eccezione contraria è palesamente infondata. Per la 'scoperta' del vizio buona parte della giurisprudenza la intende come acquisizione della consapevolezza inerente la gravità della stessa, e la identifica con il deposito della eventuale C.T.U., o con la relazione dell'A.T.P.

Io ho appena concluso un'azione legale presso il costruttore per "risarcimento danni" proprio per problema rumori ecc.
In questo caso il nostro avvocato ha ritenuto di poter esigere rimborso perché il vizio/difetto costruttivo era stato scoperto / contestato e riconosciuto da perizia fonometrica entro l'anno.

Il costruttore è comunque responsabile per 10 anni dei vizi ed è tenuto alla loro "riparazione".

Nel tuo caso, direi che mentre l'azione risarcitoria non è più possibile, puoi però esigere il ripristino della situazione nei limiti previsti x legge.

Grazie Elena. Quando intendi entro l'anno significa entro un anno dall'acquisto (rogito) o da quando hai scoperto il vizio?
Quindi secondo te ho diritto comunque a fare eseguire i lavori per mettere a posto la parete?

Grazie

ciao

Quando intendi entro l'anno significa entro un anno dall'acquisto (rogito) o da quando hai scoperto il vizio?
Quindi secondo te ho diritto comunque a fare eseguire i lavori per mettere a posto la parete?

Per l'azione risarcitoria è un anno dal rogito ! Almeno così si è comportato il nostro avvocato.
Per la riparazione, da quando scopri il danno (entro il periodo garantito di 10 anni).

Mi preme puntualizzare, perché il tema è d'interesse generale: la responsabilità dell'appaltatore, ai sensi dell'art. 1669 codice civile, ha (secondo molti) natura extracontrattuale. Il risarcimento, perché di questo parliamo, lo può chiedere sia il compratore/committente, sia un terzo danneggiato. Il termine annuale di decadenza per la denunzia dei vizi, ain fini dell'azione di responsabilità verso l'appaltatore, decorre da quando il committente abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza sull'entità del vizio, e sulla possibilità di godimento dell'immobile. La conoscenza del vizio e/o difetto e delle sue specifiche cause, oltrchè della sua gravità, consegue alla semplice constatazione dell'aspetto delle cose solo quando si tratti di manifestazioni indubbie (come cadute, rovine estese ecc.), mentre, per lo più, deriva dall'espletamento d'indagini tecniche, suggerite dall'ovvia prudenza di non iniziare azioni infondate. La prescrizione (per l'azione), pertanto, decorre solo dall'acquisizione della relazione del tecnico (V. Cassazione civile n. 2977/1998)

Nabor, io apprezzo sempre moltissimo le tue risposte precise e puntute.
In questo caso però non capisco se l'azione risarcitoria nel caso di inapplicazione da parte del costruttore delle misure previste per l'isolamento acustico può essere avviata anche dopo l'anno. In questo caso il nostro avvocato sarebbe stato un po' troppo cauto. Infatti avrebbe escluso da una causa collettiva chi non aveva provveduto a segnalazioni e perizie nei 12 mesi dal rogito.
Questi possono ovviamente sempre pretendere la messa a norma, cosa assai ardua - come abbiamo già visto - per l'isolamento acustico !

E allora chi come me è andato ad abitare nella casa dopo un anno dal rogito, come fa ad accorgersene entro un anno?
E, se finora i comportamenti dei miei vicini sono stati silenziosissimi e /o sono sempre fuori casa, e solo ora è possibile constatare il vizio?
E se per dichiarare la casa viziata è necessario il rapporto di un tecnico, che senso ha il limite di tempo?

Questi sono i miei dubbi

Ciao

Max

Faccio un esempio, in un caso recente che mi è capitato (sempre in materia d'immissioni, ma non acustiche) la controparte aveva eccepito che si dovesse applicare non la disciplina dell'appalto, ma quella della vendita, con la regola (presunta) del 'visto e piaciuto', con tutte le decadenze del caso...solo che, nei casi in cui il venditore sia anche costruttore, si applica SEMPRE la normativa sull'appalto, che prevede una responsabilità più qualificata ed una garanzia più lunga ( 2 anni o 10 anni, a seconda del vizio). Nel caso di Elena P. non vorrei criticare un collega, ma forse si poteva osare di più e, giurisprudenza alla mano, ottenere qualcosa: lo dico, ovviamente, senza conoscere le circostanze di fatto

Mi preme puntualizzare, perché il tema è d'interesse generale: la responsabilità dell'appaltatore, ai sensi dell'art. 1669 codice civile, ha (secondo molti) natura extracontrattuale. Il risarcimento, perché di questo parliamo, lo può chiedere sia il compratore/committente, sia un terzo danneggiato. Il termine annuale di decadenza per la denunzia dei vizi, ain fini dell'azione di responsabilità verso l'appaltatore, decorre da quando il committente abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza sull'entità del vizio, e sulla possibilità di godimento dell'immobile. La conoscenza del vizio e/o difetto e delle sue specifiche cause, oltrchè della sua gravità, consegue alla semplice constatazione dell'aspetto delle cose solo quando si tratti di manifestazioni indubbie (come cadute, rovine estese ecc.), mentre, per lo più, deriva dall'espletamento d'indagini tecniche, suggerite dall'ovvia prudenza di non iniziare azioni infondate. La prescrizione (per l'azione), pertanto, decorre solo dall'acquisizione della relazione del tecnico (V. Cassazione civile n. 2977/1998)

Mi sento di concordare pienamento con quanto illustrato da Nabor. Aggiungo alcune considerazioni di massima:

1) Faccio il consulente di acustica da circa 20 anni e ho rivestito il ruolo di consulente tecnico in cause di "Acustica" in non meno di 30 occasioni. Bene posso assicurare che a tutt'oggi l'ignoranza sull'aspettp specifico - non solo da parte di imprese e progettisti, ma anche da parte dei legali - è significativamente estesa. Ho sentito avvocati esprimere pareri che non stanno nè in cielo nè in terra, limitatamente a questo aspetto.

2) Il vizio "acustico" è quanto mai occulto; se infatti la linearità di un muro, o la presenza di muffa o lo stato di degrado delle tegole possono essere apprezzate e valutate anche "ad occhio", l'entità dell'isolamento non può assolutamente essere stabilito "ad orecchio". Occorre fare eseguire prove sperimentali specifiche, le quali a loro volta debbono essere valutate secondo una procedura non semplice, prima che si possa dire che "quella parete" non risponde ai requisiti MINIMI. E' chiaro quindi che una semplice percezione (sento i rumori del vicino) non è utilizzabile per denunciare la presenza di un vizio; ed è altrettanto chiaro che la certezza del vizio non c'è fino a quando non si misura l'isolamento reale. Per cui fino a quando non c'è un rapporto peritale che sancisce il valore degli indici di isolamento, non si può dire che il vizio c'è.

Saluti