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Locazione abitativa transitoria e immobile non accatastato


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09 Luglio 2011 ore 21:36 3
Salve a tutti. Sono approdato su questo forum dopo estenuanti ricerche e credo di essere finalmente nel posto giusto.

Vi espongo il mio dubbio.

Vivo in un appartamento seminterrato (il contratto cita una classificazione catastale A/7 e nulla più. Non credo valga come estremi catastali) in villino da giugno 2010 con mia moglie, con "regolare" contratto di -locazione abitativa di natura transitoria- (sotto questa dicitura, in testa al documento, viene riportata la legge 431/98 art.5 comma 1) della durata di 18 mesi con scadenza 1 dicembre 2011 e stipulato tramite agenzia immobiliare (cara mi è costata). Fin qui sembra tutto regolare... Se non fosse per un particolare scoperto per caso ieri, in una conversazione a tre tra me, la mia locatrice e la sua commercialista. Ma andiamo per ordine.

Giorni a dietro ero salito per vedere le ultime bollette da mettere in assegno insieme all'affitto e lamentavo l'iniquità con cui secondo l'attuale contratto ripartivamo le spese delle utenze (sempre e comunque pagate ovviamente), poiché io e mia moglie da contratto paghiamo in misura di 1/3 ogni utenza a nostro carico (acqua, gas e nettezza urbana, per la luce c'è un conta-scatti fortunatamente). Ora, precisando che la villa è molto grande e divisa in 2 appartamenti, il mio di circa 90mq e il loro che conta 2 piani più mansarda di cui non conosco la metratura purtroppo ma potete immaginare che i miei 90mq vengano ampiamente superati. Io e mia moglie ci alziamo di buon ora la mattina essendo i posti di lavoro lontani da casa (sveglia alle 7.00 e fuori casa alle 8.00) e rientriamo per le 17.30 quando va bene. Una doccia, una cena e per le 23.00, massimo mezzanotte, siamo a letto. Loro sono in 3 (su carta, visto che il fidanzato della figlia vive praticamente con loro) e solo la figlia e il fidanzato si assentano durante la mattinata, la proprietaria e il marito sono sempre in casa. Già da questo si può dedurre una certa iniquità sulla suddivisione dei consumi ma il contratto è firmato ed io prima di entrare in casa non potevo sapere le loro abitudini e ci sto. Visto che la signora è intenzionata a farci un nuovo contratto 4+4 io ho da subito messo in chiaro che, ovviamente a mie spese, volevo le mie utenze con i miei contatori. Niente conta-scatti o divisioni perché comunque i loro consumi toccano scaglioni che ci fanno arrivare bollette improponibili. E la signora annuisce, dicendo che non c'è problema.

Il giorno successivo (ieri), salgo per staccarle l'assegno e trovo anche la sua commercialista e affrontiamo di nuovo il problema utenze, lamento anche con lei i miei problemi e ovviamente mi da ragione ponendo però un "ma" sulla questione utenze a mio carico. La signora commercialista mi dice che è meglio mettere dei conta-scatti per evitare lavori eccetera. Io di tutta risposta esprimo la mia volontà di farmi carico di tutti gli oneri che ne derivano e lei, forse trovandosi alle strette, tira fuori un "non si può". Chiedo spiegazioni ovviamente e dopo averci girato in torno, dicendo in mille modi che quell'appartamento nasce per altri usi, afferma che l'immobile nel seminterrato non è accatastato e che non si può accatastare (prima mi dice per via dei costi, poi, forse in un attimo di sincerità convulsa, mi dice che per come è strutturato non gli verrebbe riconosciuta l'abitabilità). Io resto perplesso, poiché io e mia moglie il contratto lo abbiamo letto per filo e per segno. Essendo di fretta mi congedo con un "ne riparleremo a breve" ed esco di casa.

Ora, dopo varie ricerche su internet, ho trovato qualche informazione sommaria e sono arrivato a dedurre che il mio contratto di affitto non è regolare poiché un immobile non accatastato (ricordo che sul contratto invece viene considerato un A/7) non può essere affittato per uso abitativo. Scopro che corro il rischio di essere sanzionato con una multa se provassi a spostarvi la mia residenza e che non posso ovviamente scaricarlo sul 730 per recuperare almeno un po delle spese sostenute. Per prima cosa mi recherò all'ufficio tecnico del catasto per avere le visure catastali dell'immobile e vedere se a loro risulta come A/7, come garage o come qualsiasi altra tipologia o, spero per loro di no, l'ennesimo appartamento fantasma. Se l'appartamento si rivelasse non accatastato come dichiarato dalla commercialista, posso agire per vie legali? Vi ringrazio anticipatamente per la pazienza nel leggere questo mattoncino e per l'eventuale risposta.

Stefano.

Se servono altre informazioni chiedete pure. Grazie ancora!
  • Nabor Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 11 Luglio 2011, alle ore 11:47
    Buongiorno Stefano, stiamo parlando d'un immobile 'fantasma', dunque. L'impossibilità (asserita) dell'accatastamento mi fa pensare, in alternativa tra loro, ad ipotesi d'abuso edilizio o inagibilità. Consiglio, intanto, un accesso agli atti, ex L. 241/1990.
    rispondi citando
  • Warhead Ricerca discussioni per utente
    Lunedì 11 Luglio 2011, alle ore 20:31
    Grazie per la risposta Nabor. Come da te consigliato ho buttato un occhio alle visure catastali. Inoltre tra ieri ed oggi ho riletto meglio il contratto ed è emerso quanto segue:

    L'immobile classificato A/7 citato sul contratto è in realtà l'intero stabile. Dalla visura catastale risulta infatti che tale immobile è disposto su 3 piani: S1 - T - 1 e composto da 8,5 vani. Aggiungo, se può essere utilie, che i piani S1 e T non sono comunicanti tra loro e per passare da un piano all'altro bisogna passare per il garage che comunica con entrambi e risulta regolarmente accatastato (C/6).

    Rileggendo il contratto non avevo notato un importante particolare (cito le parole del contratto): porzione immobiliare posta in Roma, Via xxxxxxxxx xxx, con accesso dal piano seminterrato composta da soggiorno, due vani e servizi. Quindi in affitto non ho un appartamento ma una parte dell'immobile. C'è da dire che, escluse le utenze, l'appartamento è completamente autonomo anche se non so se questa porzione immobiliare risulti abitabile.

    Resta comunque la mancanza sul contratto dei dati catastali se proprio vogliamo trovare il pelo nell'uovo.
    rispondi citando
  • Nabor Ricerca discussioni per utente
    Martedì 12 Luglio 2011, alle ore 17:07
    Io accerterei la presenza dell'agibilità, in difetto della quale la risoluzione del contratto, per fatto e colpa altrui, parrebbe fondata.
    rispondi citando
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